主题：上海国五条细则 “满五年唯一”是否尚存疑

昨晚，“国五条”北京细则和上海细则一前一后先后公布。其中，上海的实施细则《关于本市贯彻〈国务院厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知〉的实施意见》共有六条，在业内最关心的两个领域二套房贷和个人所得税方面，上海细则的内容基本遵循“国五条”的基调。但是在一些原本不太注意的方面，例如为了抑制近期出现的新房和中小户型供应不足的现象，细则明确指出，新盘预销售方案报价过高且不接受管理指导的，可暂不予受理销售方案备案、暂不核发预售许可证。对擅自超过备案价格销售，违反明码标价，“一房一价”规定的，采取暂停网上签约等措施。

对二套房贷“适时调整”

  细则规定，金融管理部门要做好预案，并根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率

  “细则基本是对国五条的强调和重申。”上海中原研究咨询总监宋会雍表示，4月成交量将下滑，市场将进入一段低谷期，但房价短期内不会有太大变化。至于原先预计会有重大影响的二手房市场，宋会雍认为，细则出台肯定会抑制需求，但是三到五个月之后，市场就会恢复应有的活力，“当然，不会再像3月份那么火爆了。”

从“二套房贷”、“个税”等几个关键词来看，细则基本仍是在“国五条”的范畴内。房贷方面，上海细则规定，银行业金融机构要进一步落实好首套房贷款的首付比例和贷款利率政策；严格执行第二套住房信贷政策，重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。严禁发放第三套及以上购房贷款。

“按照原来的要求，购买第三套房及以上就是必须停贷的，这是对以往政策的重申。”宋会雍说。

  二套房贷是否会收紧？细则规定，“金融管理部门要加强政策实行效果监测和评估，做好预案，并根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。”虽然对于“适时”的条件以及调整力度均语焉不详，但毕竟还是留了“后手”。

“按照原来的要求，购买第三套房及以上就是必须停贷的，这是对以往政策的重申。”宋会雍说。

  二套房贷是否会收紧？细则规定，“金融管理部门要加强政策实行效果监测和评估，做好预案，并根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。”虽然对于“适时”的条件以及调整力度均语焉不详，但毕竟还是留了“后手”。

值得注意的是，按照原先的政策“对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。”但此次细则并没有明确回答出售“满五唯一”的住房是否还依然可以免征个人所得税。“可能买卖双方都需要在实际操作中慢慢摸索了。”21世纪不动产市场研究分析师罗寅申表示。此前，“满五唯一”的房源被中介包装成“房”的概念，并成为市场上的抢手货。由于供不应求，因此房东、跳价的现象较为普遍，价格普遍涨幅在5%－10%，双方溢价空间较小，中小户型的“”房源更无还价余地。

如今，假如出售房源“一视同仁”全部都征收转让所得20%个税的话，那么“房”的就大打折扣，也就不会那么火了。而且即便出售“满五唯一”的住房依旧可以免征个税，也不一定会像原先市场人士预料的那样卖家会频繁。

报价过高可不发预售证

  细则要求严格执行商品房预销售各项制度规定，房屋管理与价格主管部门要加强，进一步严格执行“一房一价”、明码标价

六条细则中第一条开宗明义地讲到了今年上海的房价调控目标：“2013年度本市新建商品住房价格控制目标为：按照保持房价基本稳定的要求。”虽然看似不是十分明确，但易居房地产研究院副院长杨红旭认为，对比两年前的房价控制目标：“2011年度全市新建住房价格涨幅低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平。”今年“保持房价基本稳定”的要求其实是更严格的。不过他认为，当前上海房价涨幅是四个一线城市中最小，故较易达标。

 为了保证保持房价基本稳定的要求，细则中也有配套的加强市场的措施，“要严格执行商品房预销售各项制度规定，房屋管理与价格主管部门要加强，进一步严格执行"一房一价"、明码标价，商品住房销售方案备案审核等规定。”