主题：杭州购房者观望心态减弱 上涨预期出现一边倒态势

刚刚结束的人居展，是国五条政策出台后的第一个房展会。今年上半年的房展盛宴给市场传达了什么样的风向标，购房者心态和购房需求又发生了怎样的变化?专业地产机构在本次人居展期间做了一份调查报告，报告从购房心态、需求面积户型、承受总价、单价等诸多方面进行了调查。通过这些数据，我们发现了楼市出现的一些新动向：意向购房者对价格接受度较2012年明显上升，基本恢复到2011年的水平，甚至有所上扬;对所购住宅的面积、户型需求的舒适性也有所提升，两房和三房的需求比例相当。当前购房者对房源价格、户型、面积需求出现“集体升级”的趋势，在购房者积极入市心态支撑下，预判2013年楼市将呈现稳步上扬的态势。

观望心态减弱

受政策影响放弃购房的仅占一成多

2013年3月至5月份期间，受到新国五条颁布、20%个税和房产税的传闻影响，杭州楼市面临的政策态势更加严峻，各项已落地未落地的政策均对市场形成了一定的影响。

但是与以往不同的是，在更趋严峻的政策局面下，意向购房者的心态却出现了反向发展：进入2013年，在持续了3年多的“限贷限购”的严厉的宏观调控后，楼市似乎进入了一个“政策疲惫期”，政策影响力较2011年、2012年明显减弱，意向购房者购房积极性达到2011年以来的最高水平，观望心态明显减弱，果断购房比例大幅上升;同时，对于房价后市发展的判断，意向购房者也出现了降价到涨价的逆转，且对涨幅预期并不低。

新国五条政策压境，并未对目前意向购房者的购房计划造成较大的影响。本次人居展购房者调查发现，51.2%的意向购房者并未受到影响，仅10.9%的意向购房者因政策放弃购房，这也从一个侧面印证了刚需购房群体占主流的现状。

另外，从往年的数据对比可以看出，目前购房者心态较2012年发生了较大的变化，从集体持续观望态势转为积极购房。从本次调查数据可以发现，放弃购房的比例从2012年10月的29.8%下降至10.9%，不受政策影响的比例从18.1%上升至51.2%。购房者心态发生大逆转的原因主要有：进入2013年后，杭州楼市整体成交量保持高位，高成交量给意向购房者进入楼市带来信心;另外，在刚需大量成交的刺激下，改善型需求明显回升;还有，国五条杭州版细则中对20%的个税仍按原政策执行，为意向购房者暂时解除了后顾之忧;更重要的是，进入2013年后房价不降反升，“恐涨”心理使刚需购房群体更为急切。

提高首付、限贷影响最大

上涨预期出现一边倒态势

限购、提高首付限贷、20%个税、房产税等等，从2011年至今这些或是出台或是传闻的房产调控政策，对购房者心理产生的影响孰重孰轻呢?本次调研显示，针对第二套、第三套房子提高首付和限贷政策影响最大，近40%的人受到影响，这主要集中在改善型购房群体中;当时3月份尚未落地的20%个税影响力也不小，位居第二;持续了3年的限购政策出现疲态，对于杭州本地购房群体而言，影响有限，这也说明多套房源的投资客基本消失，目前市场上基本是自住需求;而4月中旬盛传的可能征收的房产税，虽然造成了市场一定的恐慌，但传闻在5月不攻而破，对市场影响最小。

经历了2012年楼市大逆转(大幅度降价成交量上升继而部分楼盘涨价)后，意向购房者的购房心态出现了从悲观到积极的根本性转变，楼市成交量的上升、房价的回暖以及对未来房价上涨的预期都将促使他们积极进入楼市。进入2013年后，意向购房者对楼市房价趋势判断出现一边倒的态势。本次调查中，有55.2%的意向购房者判断今年房价“相对平稳，略有上涨”，仅10.9%的判断房价会下降。恐涨心理将会促使需求释放，更多的人将加入购房大军。这样的心态为2013年杭州楼市上行发展打下基础。预计2013年的楼市有可能继续保持2012年的高成交态势，而房价也有可能保持目前稳中有升的态势。

两房、三房需求旗鼓相当

首次置业和首改是购房主流

刚需是目前楼市的主流购房群，选择房型集中在两房或者三房。本次调查数据统计也印证了这一点。数据显示，三房需求占比45.8%，两房需求占比45%，两房和三房需求量旗鼓相当，改善型大户型中，四房及以上的占比非常少，仅占了5.5%;过渡居住时间最短的一居室，需求占比也非常低，仅占了3.7%。显然，两房和三房户型仍是市场需求的主流选择。

调查显示，两房、三房需求比重接近，与市场需求息息相关：从居住的功能格局来考虑，首次置业的意向购房者大多选择两房，部分选择三房，而首次改善购房基本会选择三房。在首次置业客群大于改善客群的前提下，两房和三房的选择出现了并重的情况。

从市场供应来看，90平方米是楼盘供应主流，并且开发商不断在90平方米的小户型中挖掘功能空间。包括税费、首付利率在内的各种因素影响下，换房成本越来越高，首次置业或是首次改善购房者，居住时间要求也越来越高，从而房屋功能空间需求更多。如今，开发商对90方以内的小户型两房和三房设计并重，有些户型甚至达到了三房两厅两卫的户型，使用功能越来越全，也是为了适应当今的主流购房群体需求。

八九十方小户型需求占比最多

首次改善购房群或将在今年楼市风生水起

从面积来看，意向购房者对房源面积的选择主要集中在81平方米-120平方米之间，其中81平方米-90平方米之间的选择占比最大，达25.3%;其次是101平方米-110平方米，占比为17.9%。可见，八九十方的小户型是目前需求最火的。

从历年数据对比看，购房者面积选择出现两个变化：一是，选择占比最高的面积段减小了。从2011年10月-2012年5月的91平方米-100平方米占比最高，回落到81平方米-90平方米之间为占比最高，说明房价提升后，在总价压力下，刚需选择的面积段逐渐减小。目前，八九十平方米的面积是刚需主流需求面积;二是，100平方米以上的中大户型需求量有所增加，本次调查数据显示，100平方米以上的需求面积占比达到44.6%，达到历年最高水平，这意味着购房者对面积舒适性需求得以提升，也从另一个侧面印证了改善型需求的苏醒。

值得关注的是，101平方米-120平方米之间面积段的中等户型需求明显上升，这样的面积适用于首次改善型购房群体，也意味着此部分群体或将在2013年楼市风生水起。

另外，本次调查数据显示，主力需求面积集中在80平方米-120平方米之间，与以上户型格局集中在两房、三房的需求吻合，两者相结合下，意向购房者对户型需求的特征浮出水面：81平方米-90平方米两房或小三房和101平方米-110平方米的三房是目前需求主流，或将成为2013年成交的明星产品。