主题：国家统计局近日公布数据显示，中山楼市库存量超标

据国家统计局11月最新发布的研究数据显示，目前包括中山、惠州、唐山、扬州、芜湖、连云港等大量三、四线城市在过去几年土地供给极度膨胀，与去年以来的商品房实际消化速度形成巨大差距。

对此，有大型开发商公开表示，受调控政策影响，三四线城市出现营运环境困难，所以明年不得不改变策略，转战二线城市。

■库存量逐年增加
如果单纯说库存超标具有片面性的话，那么从数据上看，恐怕能说明如今三、四线城市房地产市场的结构性问题。

以中山为例，其去年经济总量、人口数量和分别相当于省会广州市的17.6%、25%，而商品房成交面积竟达到前者的80%。虽然近390亿元的销售额与5913元/平方米的销售均价双双创下历史纪录，这一业绩自然备受瞩目。但除此之外，同样令人感到惊讶的，便是中山同样创下纪录的商品房空置面积——同比增长了18.76%，高达311.96万平方米，几乎等于当年全年销售面积的50%。

此外，截至2011年12月，全市住宅存量依旧达到53232套，与2010年年底的34279 套相比，同比涨幅高达55.29%。而到了2012年10月底，全市商品房库存量为116648套，其中住宅约为56000套。其中，今年1至10月份全市新增49290套，面积为588万平方米。而同期560 万平方米的消化量依旧不足以赶上前者。可见，虽然楼价方面依旧处于珠三角的低位，越发高企的空置率同样预示着中山商品房供大于求的情况已经客观存在。

对此，本地楼市资深评论人元禹在早前接受记者采访中曾直言，其实多年以来，中山楼市的泡沫根源一直不在楼价，而是与人口增长幅度不相符的商品房开发量。在中山以本地刚需、改善型消费力为主的背景下，一手楼市长年的供过于求、二手楼市成交量远低于一手的现状，这与一线城市刚好相反。而供过于求也直接导致了中山楼价涨幅一直处于大家印象中较为“健康”的低水平。即便近年来不少周边城市投资客以低楼价为由入市，也较难从中获取高额利润。

“如今楼市上涨的主要原因在于民间资本过剩、财富过剩。但现在渠道有限，特别是金融体系创新不足，货币资本、虚拟资本的循环脱离了实体经济的财富创造，导致实体经济资本短缺和虚拟经济资本过剩。在虚拟经济进入实体经济的通道没有完全打通的情况下，目前的限价、限购、限贷只是暂时延缓了房地产的快速泡沫化，但没有给这些流动资本找到出路。”元禹指出。

而中山市中原地产市场研究部经理郭光喜则指出，由于近年中山的成交量比较庞大，吸引了较多的大开发商前赴后继地跑到中山来，但不少开发商在后来都出现了水土不服的现象。根源在于中山消费人口总量低、城乡一体化的市场结构让其楼价长期处于稳健状态。如果开发商在中山套用一线城市的开发模式，效益往往不会如意。

■竞争过大，开发商拟转战二线城市
面对三四线城市房地产市场竞争的加剧，对于目前在中山以及周边三四线城市大举进军的上市型开发商来说，财政状况及销售成绩是公司首要改善重点。在刚过去的上周末，恒大地产就公开表示，虽然11月份起，恒大把均价轻微上调约3%，但鉴于三四线城市的房价升幅实在有限，因此集团11月业绩综合之下只能基本维持在月均水平。

恒大还表示，受调控政策影响，三四线城市营运环境困难，所以集团不得不改变策略，转战二线城市。据悉，迄今恒大二线城市销售占整体达50%，但二线城市土储比例不大。因此，集团未来将逐步加大二线城市的买地及销售比重，而在三线城市的扩张步伐或将有所放缓。