主题：房地产开发投资增速“22连跌” 政策渠道或再扩围

日前，第一太平戴维斯、高力国际、戴德梁行在内的多家房地产服务提供商发布2015年房地产市场研究报告显示，受经济大环境下滑影响，国内房地产开发投资增速或将持续低迷。

第一太平戴维斯指出，2015年第三季度,全国GDP增速自2009年以来首次破7，环比略降0.1%至6.9%的较低水平,宏观经济仍存在下行压力。

从数据来看，即便如一线城市中的上海与北京，经济增速亦明显放缓，GDP增速堪堪与全国持平，而广州、深 圳两地GDP增速则显著高于全国平均水平,并保持上升态势。

戴德梁行认为，经济增速疲弱主要受累于房地产开发投资近零增长、进出口负增长多重因素。”2015年1-11月，国内进出口增速比去年同期降11.9个点 ，进出口总值同比减少8.5% ，国内房地产开发投资仅增长1.3% ，然其增速却连续22个月下滑，而2015年前11个月比去年同期降10.6个百分点。 ”

在GDP增速下滑的背景下，房地产企业投资意愿不足,其开发投资增速自2013年后便开始出现明显下滑。第一太平戴维斯指出，2015年前11个月国内房地产开发投资增速仅为1.3%，再创历史新低。

戴德梁行认为，房地产开发投资增长放缓主要受“高库存”制约。报告指出，2015年11月国内商品房待售面积6.9亿平方米，在建56.1亿平方米,已批未建71亿平方米, 待消化库存共134亿平方米 。根据2013年全国商品房销售13亿平方米的速度粗略计算,国内待消化商品房库存可卖10年。

为解决库存高企难题，自2014 年三季度末开始,政府推出多项刺激政策，去年9月1日后，公积金贷款二套首付将由30%降至20%，与首付一致。9月30日，央行宣布不限购城市首套商业贷款最低首付比率由不低于30%调整为不低于25%。与此同时，发改委亦在9月份宣布降低房屋转让手续费，意在减轻居民购房负担。

“降低首付比例、降低公积金贷款利率、2015年五次下调基准贷款利率、促进城镇人口增长、调节供应、改善融资环境、鼓励商品房销售走量”戴德梁行预测，接下来，地产相关政策会进入新一轮的宽松渠道，政府将继续深耕“去库存模式”。

值得注意的是，房地产开发投资增速下滑已成常态下，商品住宅市场仍将“一枝独秀”。高力国际报告指出，上海、北京及深圳住宅市场量价齐升,且高端住宅及豪宅市场需求尤为强劲 。但高力国际同时提醒，低线城市库存仍处于高位,接下来，发展商仍以去库存为主要目的 。

以广州为例，据广州市房管局数据,截至2015年末,广州市新建商品住宅总销售面积同比增长 34%至约 779 万平方米。同时, 销售均价同比下降 1.5%。

第一太平戴维斯认为，城郊区域继续迎来供应大潮，同时邻近城市佛山因地铁和价差优势，将吸引部分广州本地居民前往置业。“另一方面，在土地市场成交活跃的背景下，中心城区明年将迎来部分地王或高价项目的入市，中高端改善型客户的需求将得到满足，并拉高楼市成交均价。”

高力国际指出，2016 年广州市住宅市场将保持平稳,政府政策不会有重大改变。发展商将继续以去库存为主,并限制均价的增长。