主题：城区网签量大幅下跌 部分镇区借势大卖

    自11月10日至今，中山楼市“限价令”政策已满一个月，天睿地产市场研究部统计的数据显示：楼市的格局已经变了。楼市整体成交量比限价前一个月跌了3成，城区成为限价政策的受难地——除南区外其他区房产成交量明显下滑，但部分镇区网签量却显著提升。
    面对着这样的格局，开发商出了什么新招？明年市场的走势会怎样？现在是不是出手的最佳时机？针对这些问题，本报记者进行了踩盘观察，并请专业人士进行分析。

数据分析
东区网签较10月减少近8成
    来自根据天睿地产市场研究部统计的数据显示，从11月11日至12月11日这一个月内，中山全市成交一手商品房3692宗，成交面积为37.9万㎡ 。如果选择“限价令”尚未颁布的10月份网签数据进行对比，成交量和成交面积较10月份均下跌30%。值得注意的是，东区、石岐区、西区等城区的成交量出现大幅度的下滑。其中东区10月成交套数为738套，“限价令”出台1个月跌至156套，下降78.9%；石岐区10月成交套数136套，“限价令”后仅成交81套，下降40.4%；西区10月成交套数为206套，“限价令”后下降为117套，减少25%。
    在中心城区之中，只有南区成交面积有大幅上升，由原来的2.3万㎡ 增加至3.9万平方米，增幅70%左右。

    两城限价让坦洲登顶
    记者采访了解到，天睿地产市场研究部针对24个镇区的成交面积进行了排名，坦洲镇、火炬开发区和沙溪镇分别以6.76万平方米、5.02万平方米和4.67万平方米位居三甲。对比10月份，排行第四位的东区跌至了第七位。对此，业内人士分析表示，“限价令”之后，高端楼盘相对集中的东区，成交面积大幅下滑在意料之中。位于前三甲的镇区，均属于体量大、成交量活跃的区域，其中坦洲镇成交面积之所以能够升至全市第一，主要得益于中山的“限价令”和珠海的“双限令”政策的影响。
    “坦洲楼价大多数在6000元/㎡左右，‘限价令’出台后，发展商只要稍微调整一下价格即可顺利交易，再配合珠海‘双限令’政策做营销，成交量自然有大幅上升。”天域置业市场部经理谭三元认为，“限价令”的“一刀切”之下，在5800元/㎡ 红线之下的镇区迎来了销售春天。

高档盘价格延续波动不大
    记者昨日走访了一些城区楼盘，发现地段好、高端定位的楼盘价格依然坚挺，“限价令”对它们来说，似乎只是一个交易“暂停期”，但价格比高峰期呈现一定幅度下降。可以预计的是，“限价令”结束后，价格也依然保持较平稳状态。
    如东区大型楼盘远洋城，目前正在推出“天骄”组团。昨日记者前去采访时，销售人员告知，新楼均价在6000元至7800元/平方米之间。“事实上，我们现在的价格比上半年便宜一些了，此前推出的世界观组团，最便宜也要6600元/平方米。”由于车位和商铺不受“限价令”影响，居住在远洋城的陈先生最近收到不少短信和电话，都是销售人员推销车位和商铺的信息。
    位于兴中道黄金位置的颐和山庄也同样采取“按兵不动”的方式，销售总监陈默称，“这个位置的楼盘不可能卖到5800元/平方米以下，所以我们暂时只是认购，均价为6200元/平方米，这个价格在这个地段已相当实惠了。”他说，目前颐和山庄的预售均价为6200元/平方米，限价结束后，如果政府不再出台什么大的政策，定价应该与现在差不多，波动比较平缓，不会有大幅上扬或下降，“毕竟这个楼盘所在的地段和品质，以及人工、原材料、营销成本上涨等因素，决定了其价格不能再低。”

市场走势
促销盘优惠减少酝酿提价
    相对于地段好、定位高的楼盘的“坚挺”而言，也有不少楼盘推出吸引眼球的“特价房”、“一口价”。
    昨日记者在世纪新城看到，目前在售的所有楼房，无论楼层、朝向都有特价，均价都低于6000元。一位销售人员告诉记者：“这个政策是前个周末才推出的，所有在卖的盘都参与这个优惠。”如一套东北朝向的18层楼房，建筑面积为113平方米，总价约为66.7万元。“如果你本周下订，我还可能申请到3%的优惠，总价约64.6万元，均价不到5700元/平方米。”
    该销售人员称，上半年同样一套房子，可以卖到80万元。“明年1月1日后我们推出的新楼价格已经初步定下来了，要比现在高。无论你要买哪个楼盘，我都建议你在限价期间入手，相对比较划算。”
    而在实地璟湖城，记者看到“5000元不分楼层、朝向限时抢购”的活动。一套103平方米的房子，未带装修，一口价只需53万元左右。当记者问一位销售人员，限价结束后，楼价会否还有优惠，这位销售人员露出惊讶神情，“肯定高过现在啦。”
    南区万科“城市风景”最后一期“悦雅苑”，目前只剩最后几套高层单位，带装修均是一口价60.8万元。“这个价格是从未有过的低，如果想买，这个时候应该是最划算的。”销售人员阿玲告诉记者。

“限价”后猜想
反弹派“春节有望淡季变旺季”
    谭三元 （天域置业市场部经理）：中山的“限价令”可比喻为年尾仓促出台的楼价“急刹令”，如果没有后续购价或限购政策出台，市场将立即强势反弹。按往年情况来看，12月31日之后，“限价令”结束，楼市将进入春节淡季。春节是楼盘销售人员放大假的时候，然而今年情况会有例外。2005年以来的数据显示，春节假期的楼市成交逐年有所回升。再加上前段时间受市场低迷影响，开发商将把握1月元旦假期、春节假期的机会，做成交量的最后冲刺。另外，经过“限价令”初期，市民观望情绪消退，不排除利用假期出手的可能性。
    同时，“限价令”结束，并不意味着楼盘促销活动的结束。近1个月以来，有不少楼市加入降价促销的行列。从市场数据分析，部分楼盘达到10%左右降幅，吸引不少刚性置业人群趁低价出手。因此，可以预测，“限价令”期满之后，如果没有相应后续的限价、限购政策补充，楼市将有强势反弹，春节传统的淡季有可能变旺季。
    低迷派“低迷持续至明年年中”
    黄峻（资深房地产人士）：就目前情况来看，中山的“限价令”没有延期之忧，但短期内走出寒冬并不现实。“限价令”期满，积压的成交量可能在2012年1月出现井喷，但并不是市场真实情况的反应。11月、12月的数据显示，高档楼盘几乎处于封盘不售的情况，明年1月高档楼盘的集中备案可能会支撑起短期的虚假繁荣。但市场低迷的情况不会立即改变，政策收紧至放松之间需要过渡期，购房者的观望情绪也要借助市场回暖信号才能进一步消退。
    从目前情况来分析，明年3、4月份，楼市有望逐步回暖，低迷期将持续至明年年中。预计2012年下半年至2013年年底，是楼市的健康发展时期，成交量及价格有可能出现上扬。

最最最希望限价继续，把价格降到5000！！！！