主题：一个开发商的肺腑之言：现在买房将来悲剧

“先成家，后立业”！中国作为一个千百年受着这样人生模式影响的国度。

成家，有一个房子，成为一个婚姻成立前提！有人笑谈：是中国的丈母娘，逼高了中国房价！

作为房地产人，我们真的很感谢那些丈母娘。

作为一中国青年，25岁到了一个成家的年纪。

现在我负责的几个售楼处，婚房逐渐成一个主流。

买房子的99.99％的人需要按揭，买房子的90％在25-30岁之间。根据我的统计，只有不足5％是靠自己的实力，不需要家里的资助买房的。当然还有一些富二代，家里早在他几岁的时候就为他准备下几套婚房。这个毕竟大家就不要羡慕了，羡慕下去，只有撞墙死。

举一例子：我一个别墅项目，一个某局局长，为他的儿子和情妇买了2套别墅，一个作为婚房，一个作为爱巢。我原本以为他孩子没有20也有18了，后来他小媳妇（离婚后再娶的）抱来的时候，才发现他儿子刚满月，老来得子，真是一大喜事啊，买一套别墅庆祝一下，我本来担心他儿子太小无法办贷款，这个局长倒是替我们着想，一次性2套全款900万，公务员知道低调，给我们财务转账，没有开着它的别克小车拉现金来。

（2）：我这里没有那些所谓专家的数据，在用行业事实去驳倒这个谬论之前，我想先讲几个例子。现在的80后很难了解80前的一些事情，除非读书或者像老年人请教。

我在研究改革开放初期的经济现象时，发现一个很有趣的现象，就是媒体舆论引导经济的秘密。

案例一：在70年代，电话刚刚兴起的时候，就有舆论称：楼上楼下，电灯电话是富裕人群的象征，是身份的标志。那时候有一部电话，可以被神化到领导干部的层次。

所以，在上海即使安一部电话5000多，也有很多人排队去买。图的啥？身份，面子，潮流！媒体舆论引导之。现在座机5000元？笑话，前不久，移动跑去家去，免费送了一台给我妈。我妈还嫌家里电话多。丢一边去了。

案例二：结婚三大件。三大件“，即自行车、手表和缝纫机。而80年代，结婚时的”三大件“就变成了冰箱、彩电、洗衣机。到了90年代，”三大件水涨船高了，更新成电脑、空调和摩托车。

如今，结婚“三大件”被默认成“三大子”，即房子、车子和票子。每一个时代的商品工业的大发展，都便随着舆论引导。

不引导谁去拼命买彩电，洗衣机，不引导这些海量生产的产品卖给谁？这些企业怎么发展，国家怎么增加GDP？大家想过没有，昔日昂贵的电话，冰箱，彩电，现在说起来是不是不值得一提？这里面深层次的原因是什么的？

我想无非的供求关系。当一整个国家在渴求一样东西的时候，这个的东西在一段时间内是稀缺的。大家争抢，就有商人涌入这个行业，就有投机倒把的人炒这个东西。70年代，自行车可是大件，谁有谁是NB人物，现在谁还买不起自行车，那时候就是买不起，有人屯自行车谋取暴利，现在谁囤积自行车啊，谁傻帽！

现代人开始囤什么了？房子呀。国家大力发展房地产，现在舆论是结婚必需有房子。大家都在抢这个东西，媒体制作这个房子稀缺论。制造房子价格有涨了，一个月涨几百上千。

从经济学角度讲：当需求被激发出来的时候，一段时间内，房子会疯狂上涨，加上中间投机倒把人的炒作，房子更是非理性上涨。

更多的人，资金，热钱涌入这个行业，去疯狂的买地盖房子，我接触过的开发商有很多是做其他行业有点余钱的，看到自营经济一年赚的钱还没有一个楼盘一个月赚的多，个个疯了一样涌入地产圈。做面粉的，卖鱼的，做鞋的，捣鼓蔬菜的，都涌入这个行业，疯狂买地，疯狂建房。

这样就有一个问题，大家都在建房子。当房子的总量超过购房者的需求量时，结果会怎样？

列位想过没有？在全国有多少套房子？未来5年会建多少套？

现在社会独生子很多，再过10年。最简单的估计：孩子父母一套房，老婆父母一套房，小2口还有1套房。还算平衡，等再过10年，双方父母去世，这样一家就3套房。

再过10年，这个父母还会为孩子再买套房吗？到时候房子还会永远上涨吗？大家有房子住了，买房子的人少了，房子还在涨？卖给鬼去？

所以说：房子永远上涨论，是绝对谬论，照现在的疯狂速度，用不了20年，甚至15年，房子就悲剧了。

城市化进程到什么程度？

北京涌入，济南被涌入，东营还被涌入吗？

国家十一五计划：其中一条是发展社会主义新农村，2009年开始山东试点，大搞新农村建设，农民增收，农村城镇化，3-5年部分试点农民可以住楼房，大大平抑四线城市的上涨。

农村城镇化。这也是城市化的一部分，并不是全国12亿人，10亿人是一二线城市就是城市化了。在美国也达不到。农民总归是大多数，而且未来新农村建设。传统的农民将逐渐减少。

取而代之是新农民的增加，有土地，有乡镇企业收入，有楼房住，去北京干嘛？扫大街去？当保安？搞笑。

另外国家十二五计划规划提出：每年在一、二线城市，新建600万套经济适用房，廉租房。

5年就建3000万套，可以解决一亿涌入城市的新农民的需求。另外，据我5年从业经验表明：现在不仅是大城市，楼房空置率高，甚至县级市的楼房空置率也在迅速增加。

济南我的一个客户有7套房，他们村（城中村改造，洪家楼附近）和他一样有4套房以上的村民占大多数。

还有北京，温州的客户趁着全运会来济南炒房的，一出生就买一个单元。鲁能领秀城，交房1年多了，入住率不到50％。

一多半的房子空着。

房产税的征收，以3％计算，那些手里有3套房子的炒房客，每年上缴数十万的房产税。他们要换房贷和利息，又要交税，此时会有大量二手房出手。

一个是进城减少，一个是房屋增加。城市化带来持续的房价上涨。这个谬论也不攻自破了。

如果你相信，10年前上万元的手机，电脑，摩托车现在可以轻松买到。

有理由相信：10年后，房子将不是问题。

先租房吧，不要用最具想象力的黄金10年（25岁-35岁）给银行、开发商打工。

年轻人买房，无疑是透支了短暂的青春和对未来长久的想象力。有很多人还透支了父母的晚年。

曾经，老婆孩子热炕头是中国人的梦想；曾经，上无片瓦下无寸土是中国人的痛苦。

今天，中国人依然梦想着拥有一个属于自己的窝。

房子影响着老百姓的喜怒哀乐，关注和记录着人们的梦想与现实、记忆与理想。

写这些东西，是否属于另类的范畴已不重要，重要的是那些想贷款买房子的年轻朋友们，真正行动起来的时候还需牢记“贷款有风险、买房须谨慎。

20年太久，看看十年之内吧，现在面临买房的TX，不可能10年后小孩还不上幼儿园。

房产的本质是土地和户口，这两样你觉得会变么？房产是必需品，不可替代，不是普通消费品。

1。户口的重要不用说了，关联到社会保障、儿童教育上学，不想丁克的TX一定会有所考虑。

2。那么土地呢？社会资源和国家资源集中在大中城市，买房是来追逐城市资源的（医疗、教育、交通……等资源），也就是说，本来不稀缺的东西，因为与这些资源挂钩，大家在竞争这些稀缺资源的过程中涌向城市，造成大中城市的“拥堵抢购”，根据供求关系，价格必然上涨！

除了以上两个本质因素之外，还有两个外在因素：
一是国内货币的泛滥发行也是元凶之一，大略估计，由于通货膨胀，你手里的钱每7年购买力要下降一半，不看别的消费品；
二是国家在滥发货币的同时又要保障金融体系的稳定，用周小川的话理解就是：地产是最有效也是最大的一个货币池子。保障金融体系的稳定要求“控制房价过快上涨”，也就是说，国家政策是托市的，他不希望地产快速上涨的原因是担心过快上涨之后的崩盘，国家从来没有主观和实际行动来降房价，从来都是稳房价。08年底开始的托市政策直接导致09年的房价飙涨。08年跌了多少？不到10%。所以说近5年不要做梦了，跌20%就很不错了，稳定压倒一切，跌了20%就谢天谢地。

真正坚挺的是1-3线城市，土地永远稀缺，户口永远稀缺，工作机会永远比小城市有吸引力。而有多套房的毕竟是人口中的极少数。
4、5线城市的土地问题不大，户口问题也不是太大，为什么现在还在涨？主要是外地赚钱返乡置业的，主要是打工者。 这一波完了之后，4-5线城市基本就歇菜了。