主题：地产基金加速布局“存量时代” 商业地产基金升温

不断收紧的地产调控反而令房地产基金加速发展。高和资本董事长苏鑫日前在上海表示，受房地产信贷紧缩政策影响，2012年房地产直接融资占比快速上升，其中，地产基金规模预估有近千亿元，而信托则达到7000亿元以上。

近些年来，私募房地产投资基金在国内发展迅速，作为一种融资途径开始深受房企的青睐，其投资方式呈现多样化发展，而商业地产更是吸引了地产基金的集聚目光。

一线城市步入存量时代

4月18日，高和资本在与中国指数研究院共同举办的活动中，发布一份研究报告指出，上海在中国一线城市中，已率先进入到房地产“存量时代”，即二手房交易量将远超一手住房，城市核心区域几乎没有新的土地入市，核心区域商办物业已近饱和，而房地产市场将进入结构化调整。

所谓基本商务区是指“一心两轴三圈多点”。其中，“一心”指中央商务区，包括浦西外滩和浦东小陆家嘴，用地面积6.2万平方米，商务办公建筑量1340万平方米；“两轴”指中心城延安路-世纪大道和黄浦江两岸，商务办公建筑总量为2400万平方米。

至2009年上海商务办公建筑总量约3650万平方米，其中甲级写字楼为354万平方米，占总量的10%，今后3-5年内全市商务办公建筑总量预计达4400万平方米以上。值得注意的是，除了现有已经明确的建筑量，核心区域如静安区未来的供应量为零。此外，上海市政府规划至2020年，上海市的基本商务区聚集度将明显提升，占全市商务总量的80%以上。

苏鑫在接受记者专访时表示，一方面上海核心区域商办物业已趋饱和，但另一方面，商办物业市场也存在严重的结构不均衡。

他指出，例如，上海静安区近年入市五大超甲级写字楼，业内称为静安金五星写字楼，租金均在10元/平方米/天以上，但是这些超甲级写字楼周边却多为租金在4元/平方米/天左右的乙级写字楼，市场上缺少乙级与超甲级写字楼之间的精品写字楼。

对此，静安区政府近年提出楼宇经济概念，即通过对旧楼改造提升楼宇价值，吸引更优质企业入驻。

“其实，早在2003年前后，摩根士丹利、黑石等外资基金便开始收购多个上海核心区域写字楼和服务式公寓。比较有代表性的是摩根士丹利对东海广场的收购。

高和资本所收购中华企业大厦，十年前曾吸引欧莱雅等世界500强企业总部入驻，但随大厦日渐老旧，欧莱雅等企业陆续迁离。