主题：地方债务问题将影响房价

一些地方官员对地方高负债并不怎么着急的状态源自前十年城市的快速发展与房地产业兴旺带来卖地收入带来的信心。未来，产生流动性过剩的因素可能会受到压制，鉴于此，地方政府需改变以往的套路，尽早着手解决高负债问题。

地方政府官员对此并不特别着急，某城市的市长的账是这么算的：城市新区现在土地卖50万元一亩，基础设施建设完备后可以卖到1000万元一亩，五年内先期投资的1000亿元就可以赚回来。持这种说法的市长不止一个，某直辖市市长在今年“两会”期间也给大家算过他们的账，该市从2002年开始储备土地40万亩，10年来投入基础设施建设6000亿元。而10年来用地20万亩，扣掉征地拆迁费用，收益有两三千亿元，抵消了城市基础设施建设的大部分开支。

与市长们的胸有成竹不同，《人民日报》倒是发文章为他们着急，认为这些地方政府的领导风险意识差，为官主要考虑当下政绩，不考虑长期债务风险。这个提醒很重要。仅仅从过去这些年的经验来看，市长们的算法似乎问题不大，但未来十年、二十年是否还能维持过去十年的发展速度和以往城市建设的老套路，只怕还得多一些冷静的思考。

市长们的观点除了自我安慰或向公众表明本地发展前景向好之外，更多的信心还是来自于前十年城市的快速发展与房地产业的兴旺，尤其是后者直接确保卖地收入的充裕。从2003年以来中国房地产市场持续火热，大概只在2008年遭遇世界金融危机的冲击有过短暂的跌落。

除此之外，更主要的原因是国内流动性的过度宽松。2008年之前是加入WTO以及压低汇率导致的外汇储备急升，外汇占款增加，央行被动超发货币；2009年以后，外汇占款导致的超发动力减弱，为刺激经济通过大型项目投资放松信贷闸门，带来市场流动性整体过剩更胜之前。

从未来一段时间来看，这两个主要的产生流动性过剩因素可能都要受到压制。从外汇占款来看，首先是由于欧盟并没实质性走出危机，日本安倍政府实施刺激政策后恶果已经显露，对中国产品的出口需求增长乏力，更关键的是国内各类成本的增加以及汇率的持续上涨导致出口的价格优势丧失；其实是近期美国经济的逐步走强和量化宽松政策可能退出的消息导致热钱在加速流出中国。这两个原因都导致外汇占款减少，国内资金面趋近。

在刺激项目投资方面，本届政府明显要谨慎很多。虽然年初有消息说发改委批复7万亿元的项目投资，但是从近期各地的动作来看并没有实质性的银行资金支撑。各方面的信息表明，政府对于当前经济的下行趋势表现出更高的容忍度，保八已经不再放在最重要位置，通过各类渠道逐步传递出接受更低发展速度的现实并借此机会进行产业调整的意思。

这种宏观政策的选择无疑是明智的，2008年的“四万亿元”的直接后果是通胀水平和地方负债的急升，更深层的影响是全面的产能过剩，导致各类投资项目回报率降低。当前银行谨慎放贷的原因也与地方项目明显缺乏可投资价值有关。

可以说，在扩大出口做到尽头、投资收益大幅降低之后，中国经济除大幅度提振内需外，并没有更好的道路。这需要重新调整收入分配，更大程度上实现收入公平，以及实现阳光财政提高社会福利水平，是现有社会财富的更合理分配问题，不是增加投资问题。

若无实际的经济增长手段而刻意保持流动性，带来的不仅是房价的攀升，更是恶性通胀的可能。如不做这样的选择，流动性的趋紧可能性很大，结果是房地产市场热度不复以前，仅此一点，市长们的计算公式就得全部重算。由此也值得地方警醒，不能再靠经验来做业绩。这也更需要中央政府统筹安排，先避免规模进一步在地方官员业绩欲望推动下放大，同时要着手处理现有的债务规模问题。