财政部和国家税务总局22日下发通知，明确了二手房营业税征收细则。通知中规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
普通住房定义：普通住房应同时满足以下三个条件：一是住宅小区建筑面积容积率在1.0以上；二是单套住房建筑面积在144平方米以下；三是实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。不能同时满足以上三个条件的住房为非普通住房。
财政部日前发布的这一消息让购房者的心里终于石头落地。此前中央出台政策明确营业税优惠截止，导致广州12月中旬二手房成交量比上月上升近2成，市场普遍预期5年以下普通住房将恢复全额征收营业税。而新政对市场的影响将大大弱化，因为差额征税与全额征税的税额之间可以相差七成左右。
我对这一新政的落地看好，因为这一新政体现了决策者制定政策的预见性、灵活性和针对性以及节奏、重点和力度。如果不分青红皂白全部都按全额来计征营业税，虽然抑制投资投机购房效果会更明显，但同时也抑制和打压了正常的二手交易和改善型购房需求。
有些报道和评论认为这样做会削减新政平抑房价的力度，我不这样认为。因为，二手营业税政策具有双刃剑的功能，既能抑制投资投资需求也会打压改善型和自住性需求，所以必须要设法区分对待。而新政从普通住房和非普通住房来划分，我认为还是比较合理的。可以使政策的指向更为合理，同时表明政府对非普通住房二手交易是限制的而且比较严格，而对普通住宅二手交易的限制则较为宽松的态度和立场。
我在12月10日刚好半个月前写过一篇博客，题目是《营业税的影响取决于按全额还是差额计征》，因为当时我留意到现在这条规定仅仅是说免征时限由2年恢复到5年，但并没有说明是按全额计征还是差额计征。因此，我认为如果全都按差额计征那对二手市场影响和冲击则很有限，比较容易接受和适应；如果5年内全都按全额计征则影响和冲击会比较大。
我当时提出的意见是，最好能2年内按全额计征，3-5年内按差额计征，这样可以使这项政策从“宽松”过渡到“不宽也不松”的“中性”，而不至于一下从“宽松”到“过严”，造成“一抓就死、一放就乱”。如果政策过严，在打击投机的同时也会在一定程度上打压二手房交易、加大二手交易成本，还会由于税负过高而导致“一房三价”现象更加严重，不利于扩大消费和建立法制的市场环境和秩序。
不知道财政部和国家税务总局是否有参考和采纳我提出的意见？但令我欣慰的是这次营业税的决策是拿捏得比较得当的，可以使政策的指向和政策实际执行的效果相一致，避免愿望和效果南辕北辙和利弊各半的情形和现象发生。我希望所有的政策决策都能像这一政策那样来制定，效果就会更好。
原来，我有一点担心这一新政执行起来可能有难度，因为需要对每一个二手交易界定普通住宅和非普通住宅。后来发现这一担心是多余的，因为目前一手契税计征都是要区分普通住宅和非普通住宅的，前者按1.5%计征、后者按3%计征，二手交易时只需查阅一手交易时的界定结果即可。
刚才读到香港著名经济学家张五常先生新著《多难登临录》中“北京要重视经济解释学”一文，文章末尾张先生提出：“我要诚恳地作出如下建议：北京的任何谋士建议任何政策，必须过经济解释的方法，用上严谨的逻辑，详尽可靠的资料，把这些政策将会带来的效果说得一清二楚。这些推断要找懂得经济解释的人作评论。牵涉到国家整体，是对是错其差别动不动以千亿算，双方都要负责。建议政策推错了效果的要负责，评论的人认为效果是另一回事，推错了也要负责。赏罚分明。”
我非常赞同张五常先生这一建议，也希望所有的决策都能像二手营业税新政这样来制定。
2009年12月25日
财政部和国家税务总局22日下发通知，明确了二手房营业税征收细则。通知中规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
普通住房定义：普通住房应同时满足以下三个条件：一是住宅小区建筑面积容积率在1.0以上；二是单套住房建筑面积在144平方米以下；三是实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。不能同时满足以上三个条件的住房为非普通住房。
财政部日前发布的这一消息让购房者的心里终于石头落地。此前中央出台政策明确营业税优惠截止，导致广州12月中旬二手房成交量比上月上升近2成，市场普遍预期5年以下普通住房将恢复全额征收营业税。而新政对市场的影响将大大弱化，因为差额征税与全额征税的税额之间可以相差七成左右。
我对这一新政的落地看好，因为这一新政体现了决策者制定政策的预见性、灵活性和针对性以及节奏、重点和力度。如果不分青红皂白全部都按全额来计征营业税，虽然抑制投资投机购房效果会更明显，但同时也抑制和打压了正常的二手交易和改善型购房需求。
有些报道和评论认为这样做会削减新政平抑房价的力度，我不这样认为。因为，二手营业税政策具有双刃剑的功能，既能抑制投资投资需求也会打压改善型和自住性需求，所以必须要设法区分对待。而新政从普通住房和非普通住房来划分，我认为还是比较合理的。可以使政策的指向更为合理，同时表明政府对非普通住房二手交易是限制的而且比较严格，而对普通住宅二手交易的限制则较为宽松的态度和立场。
我在12月10日刚好半个月前写过一篇博客，题目是《营业税的影响取决于按全额还是差额计征》，因为当时我留意到现在这条规定仅仅是说免征时限由2年恢复到5年，但并没有说明是按全额计征还是差额计征。因此，我认为如果全都按差额计征那对二手市场影响和冲击则很有限，比较容易接受和适应；如果5年内全都按全额计征则影响和冲击会比较大。
我当时提出的意见是，最好能2年内按全额计征，3-5年内按差额计征，这样可以使这项政策从“宽松”过渡到“不宽也不松”的“中性”，而不至于一下从“宽松”到“过严”，造成“一抓就死、一放就乱”。如果政策过严，在打击投机的同时也会在一定程度上打压二手房交易、加大二手交易成本，还会由于税负过高而导致“一房三价”现象更加严重，不利于扩大消费和建立法制的市场环境和秩序。
不知道财政部和国家税务总局是否有参考和采纳我提出的意见？但令我欣慰的是这次营业税的决策是拿捏得比较得当的，可以使政策的指向和政策实际执行的效果相一致，避免愿望和效果南辕北辙和利弊各半的情形和现象发生。我希望所有的政策决策都能像这一政策那样来制定，效果就会更好。
原来，我有一点担心这一新政执行起来可能有难度，因为需要对每一个二手交易界定普通住宅和非普通住宅。后来发现这一担心是多余的，因为目前一手契税计征都是要区分普通住宅和非普通住宅的，前者按1.5%计征、后者按3%计征，二手交易时只需查阅一手交易时的界定结果即可。
刚才读到香港著名经济学家张五常先生新著《多难登临录》中“北京要重视经济解释学”一文，文章末尾张先生提出：“我要诚恳地作出如下建议：北京的任何谋士建议任何政策，必须过经济解释的方法，用上严谨的逻辑，详尽可靠的资料，把这些政策将会带来的效果说得一清二楚。这些推断要找懂得经济解释的人作评论。牵涉到国家整体，是对是错其差别动不动以千亿算，双方都要负责。建议政策推错了效果的要负责，评论的人认为效果是另一回事，推错了也要负责。赏罚分明。”
我非常赞同张五常先生这一建议，也希望所有的决策都能像二手营业税新政这样来制定。
2009年12月25日