主题：银行工作人员为您讲解个人住房贷款还款方式

 近来一些媒体对个人住房贷款的还款方式讨论较多，其中大多认为等额本金方式比等额本息方式对借款人来说“更合适”，以至“上当”呼声一片，甚至怀疑银行信用。作为一个在银行从事房贷工作的基层工作人员深觉有责任给还有疑问的人们解答一下。

我们举一例贷款：借款人借20万，期限10年，如果采取等额本金方式(以下简称等本)还贷，则会比等额本息方式(以下简称等额)少还利息约4200元。

那么为什么会相差这4200元呢？因为等本方式比等额方式本金收回得快。等本方式是将20万元本金平均到10年(120个月)中去，每月还1666.67元本金，当月利息用当月的剩余本金乘以月利率，其中第一个月利息为20万元乘以月利率4.2‰等于840元，第一个月本息合计为2506.67元；而等额方式是将20万的本息25.5万元平均到10年(120个月)中去，每月还本息2125.22元，其中第一个月利息也为20万元乘以月利率4.2‰等于840元，而第一个月的本金是用2125.22元-840元=1285.22元。即第一个月等本方式比等额方式多还本金381.45元，以此类推，第二个月等本方式比等额方式多还本金376.05元，因此说在一个相同的时点上等本方式始终要比等额方式多还一部分本金，而这两种方式利息的计算方法是一样的，都是用当月的剩余本金乘以月利率，等本方式剩余本金少一些，因此利息也就少一些。举个明显一点的例子，如果这位借20万元10年的借款人虽然采用了等额的还款方式，但在前5年每年提前还3万本金，合计提前还本15万元，剩余的本金仍按10年期限偿还，那么其所还利息合计要比20万元10年等本方式还少很多，因为前5年每年提前还的3万本金，在剩余的期限里没有计息，因此最终产生利息就少。

那么既然有少还利息的等本方式，为什么不让借款人都用等本方式呢？银行为什么还提供多种选择方式呢？

首先，因为其在还款的前4.6年(55个月)中，等本方式比等额方式每月的还款额要多，因此会有一个负担能力问题，对于一个月收入5000元的家庭来说2506元和2125元的负担可能没有多大区别，而对于月收入3000元的家庭来说2506元和2125元的负担却有很大不同，即很多人是因为负担不了2506元的较高月供，而只能选择月供较低的2125元、但还息合计较多的等额还款方式。那么对于能够负担的家庭，早还本金少还利息就一定合适吗？也不一定。再举个明显一点的例子，假如借款人借的不是20万元而是100万元，那么等额方式比等本方式第一个月少还本金1907.2元，第二个月少还本金1880.2元，扣减多还的利息8元后还得1872.2元，第三个月少还本金1853.1元，扣减多还的利息15.9元后还得1837.2元……这一现金流如能用于回报率高于贷款利率的投资(比如说保险或是某种直接投资)，那么等额方式比等本方式可能更合适。这也是银行提供多种还款方式的原因，为了适应不同需求的借款人。随着房贷市场的不断成熟，借款人利用闲置资金的金融意识不断增强，银行可供选择的业务品种会越来越多，如同超市一般，以满足不同需求的“资金消费者”。近来一些媒体对个人住房贷款的还款方式讨论较多，其中大多认为等额本金方式比等额本息方式对借款人来说“更合适”，以至“上当”呼声一片，甚至怀疑银行信用。作为一个在银行从事房贷工作的基层工作人员深觉有责任给还有疑问的人们解答一下。

我们举一例贷款：借款人借20万，期限10年，如果采取等额本金方式(以下简称等本)还贷，则会比等额本息方式(以下简称等额)少还利息约4200元。

那么为什么会相差这4200元呢？因为等本方式比等额方式本金收回得快。等本方式是将20万元本金平均到10年(120个月)中去，每月还1666.67元本金，当月利息用当月的剩余本金乘以月利率，其中第一个月利息为20万元乘以月利率4.2‰等于840元，第一个月本息合计为2506.67元；而等额方式是将20万的本息25.5万元平均到10年(120个月)中去，每月还本息2125.22元，其中第一个月利息也为20万元乘以月利率4.2‰等于840元，而第一个月的本金是用2125.22元-840元=1285.22元。即第一个月等本方式比等额方式多还本金381.45元，以此类推，第二个月等本方式比等额方式多还本金376.05元，因此说在一个相同的时点上等本方式始终要比等额方式多还一部分本金，而这两种方式利息的计算方法是一样的，都是用当月的剩余本金乘以月利率，等本方式剩余本金少一些，因此利息也就少一些。举个明显一点的例子，如果这位借20万元10年的借款人虽然采用了等额的还款方式，但在前5年每年提前还3万本金，合计提前还本15万元，剩余的本金仍按10年期限偿还，那么其所还利息合计要比20万元10年等本方式还少很多，因为前5年每年提前还的3万本金，在剩余的期限里没有计息，因此最终产生利息就少。

那么既然有少还利息的等本方式，为什么不让借款人都用等本方式呢？银行为什么还提供多种选择方式呢？

首先，因为其在还款的前4.6年(55个月)中，等本方式比等额方式每月的还款额要多，因此会有一个负担能力问题，对于一个月收入5000元的家庭来说2506元和2125元的负担可能没有多大区别，而对于月收入3000元的家庭来说2506元和2125元的负担却有很大不同，即很多人是因为负担不了2506元的较高月供，而只能选择月供较低的2125元、但还息合计较多的等额还款方式。那么对于能够负担的家庭，早还本金少还利息就一定合适吗？也不一定。再举个明显一点的例子，假如借款人借的不是20万元而是100万元，那么等额方式比等本方式第一个月少还本金1907.2元，第二个月少还本金1880.2元，扣减多还的利息8元后还得1872.2元，第三个月少还本金1853.1元，扣减多还的利息15.9元后还得1837.2元……这一现金流如能用于回报率高于贷款利率的投资(比如说保险或是某种直接投资)，那么等额方式比等本方式可能更合适。这也是银行提供多种还款方式的原因，为了适应不同需求的借款人。随着房贷市场的不断成熟，借款人利用闲置资金的金融意识不断增强，银行可供选择的业务品种会越来越多，如同超市一般，以满足不同需求的“资金消费者”。