主题：买卖双方自愿解除合同，卖方还应支付中介服务费吗？
- 发表于2009-04-16
2008年7月23日，广州市越秀区人民法院判决曹先生在判决生效之日起10日内向广州市某房地产代理有限公司支付中介服务费13万元，并承担全部诉讼费2900元。
2007年12月28日，卖方曹先生在广州市某房地产代理有限公司居间下，与买方李小姐签订了房地产买卖合约，约定曹先生将位于广州市越秀区环市中路的三层房屋出售给李小姐，物业成交价为13500000元。李小姐采取按揭方式付款，签订日交纳定金50万元，首期款为400万元，余款通过按揭借款支付。合同约定，如按揭不成，卖方退还定金给买方，合同终止。该房屋买卖合同上有该中介公司作为经纪方，有业务员签字，但因合同版本系业主方提供，所以无任何有关中介费的条款。同日，业主曹先生签署《咨询及中介服务费确认书（卖方）》，确认中介公司成功为其出售房屋，并同意支付中介费13万元。
合同签订后，买方李小姐向业主曹先生支付了50万元定金。双方通过中介公司推荐的按揭公司办理按揭手续，并已递交贷款资料，签署了有关文件。据中介公司称，开始银行不批准贷款申请额，后来批准了，但买家因难以筹措首期款，就放弃购买，并取回按揭材料。买家称因贷款未获批准，所以合同终止。买家据此要求业主曹先生退还定金及其利息，并将曹先生起诉只越秀区人民法院。据该院判决书得知，买方未举证证明贷款不成，合同可以因此终止，卖方也未能举证证明买方违约（中介作为证人为业主作证，证明买家违约，但因中介称听按揭公司说，买家不买取回贷款资料，法院认为该证据属于传来证据，证明力弱，不予采信），所以可以没收定金。但卖方自行同意退还定金给买方。最后法院据双方合意，判决卖方退还50万元定金给买方了。
中介方得知买卖双方解决了纠纷后，向卖方曹先生了解案件结果，但他不告诉中介公司。中介公司要求其支付中介费，他推托不予支付。2008年6月2日，中介公司委托广东佳思特律师事务所王美舟律师（13710862950）代理诉讼，要求曹先生支付中介服务费及其利息。同日在越秀区法院立案。2008年7月9日，该案开庭。庭审中，被告曹先生的代理律师称由于贷款不成，所以合同终止，同时买卖双方同意解除合同，所以最终房屋未过户，房产未成功出售，所以无需支付中介费。中介费确认书的“成功出售”应当理解为房产过户，房产未过户，则居间不成功，所以中介无权收取中介费。原告代理人王美舟律师认为，买卖合同与居间合同属于不同的法律关系，买卖双方解除了买卖合同，但是中介方并未与卖方解除居间合同。根据中介方确认书约定，中介方促成买卖双方签订了房屋买卖合同，则属于居间成功，卖方已经同意支付中介服务费，则卖方应当履行居间合同义务，支付中介费。至于买卖合同，卖方认为买方违约，完全可以追究买方违约责任，没收买家的50万元定金，用以弥补支付中介费的损失，但卖方自愿放弃了定金，其损失不应由中介方承担。如果买卖双方随意解除买卖合同，就可以不支付中介费，则无法保障无过错方中介公司的利益，有违公平原则。最后，法院采纳了王美舟律师的意见，支付了中介方的请求。
广东佳思特律师事务所王美舟律师评析：根据合同法的规定，中介公司居间成功，卖方或/和买方就应当支付中介服务费。居间成功的标准，除非合同另有约定，一般以促成买卖合同签订为准。所以买卖双方解除合同，仍然应当支付中介费。本案中，中介公司因急于成交，且当晚凌晨2：00才最终签订合同，因此完全迁就卖方，使用其律师提供的合同，未使用自己的合同，或在其合同中增加有关中介费保障的条款，也未聘请律师代为拟订合同条款，导致买卖合同中无任何中介费保障条款，大大增加了诉讼风险。还好其要求卖方签署了中介费确认书，否则就难以追讨中介费了。中介公司尽量要求业主或客户签订有中介费支付条款的买卖合同和中介费确认书，以保障自身的合同权益。