主题：零售巨头沃尔玛落户火炬区

坊间传闻零售巨头沃尔玛落户中山的消息终于有了下文，正在召开的中山“两会”透露出一个信息———沃尔玛在火炬开发区科技新城建购物广场。


 2月，中山市“两会”如期举行，政协委员和人大代表的议案受到社会各界的关注，此间传出的“世界零售巨头沃尔玛落户中山”消息更是成为热门话题。
     在2月26日举行的市第十三届人代会第三次会议上，市发改局局长言敏永作《关于中山市2007年国民经济和社会发展计划执行情况与2008年计划草案的报告》时提到，沃尔玛将依托中心商务区启动建设。沃尔玛落户中山的消息进一步得到确认，记者了解到，沃尔玛落户的中心商务区就是火炬开发区。
     其实，早在2004年5月，美国沃尔玛公司亚洲区总裁钟浩威先生（Mr.JoeHatfield）一行9人就到中山进行交流和考察，全面了解中山经济、社会和城市建设等方面的情况，寻求布兵排阵之地，但一直没有找到合适的位置。坊间传闻，沃尔玛曾一度看中城区兴中道一商业地段，但由于某种原因没有落户。更有网民称，今年2月份，在沃尔玛美国总部官方网站和沃尔玛中国网站曾发出一条消息，内容大致为“在中山火炬开发区建一间购物广场”。
      据悉，火炬开发区科技新城商业中心建筑面积大约7.6万平方米，为欧式建筑风格，拥有大型的停车场，与沃尔玛一起进驻该商业中心还有其他大型百货公司。其中，沃尔玛占建筑面积大约1.3万平方米，大约投资1.6亿元，预计明年可投入使用。

深度分析

火炬区凭什么吸引沃尔玛？

      沃尔玛落户中山的消息一传开，立刻引起了社会各界的关注。作为零售巨头，沃尔玛深知选址的重要性，但它为何选择火炬开发区，而不是中山城区，火炬开发区到底有什么优势吸引世界零售巨头？它的深层次原因又是什么呢？自从中山提出“东进”的口号之后，火炬开发区被定位为城市副中心；今年初，市政府提出在火炬开发区建设中心商务区，科技新城的地位日益重要，其基础建设和配套设施逐步完善。相对而言，火炬开发区商业目前并不具特色，但沃尔玛不会将目光停留在眼前的利益上，而是看好它的前景。

便利交通吸引沃尔玛？

     一般来说，沃尔玛对选址有着苛刻的要求，在美国一直采取“农村包围城市”的政策。但进入中国后，由于我国的城市人口居住较为集中，人们的购物消费多数还集中在步行范围或公共交通便利的地方，因此沃尔玛的策略发生了变化，把店铺选在市中心较繁华的位置。
      “纵观整个火炬开发区的商业氛围，目前除了张家边市场一带外，别的商业并不起色。”一熟悉火炬开发区的业内人士说，“但是，张家边市场受区域与地理位置的制约，发展空间有限。”对于沃尔玛落户火炬开发区一事，部分市民更是感到不解，甚至提出疑惑———相对城区来说，火炬开发区有什么优势，沃尔玛为什么选择它？
      对于沃尔玛落户科技新城，有业内人士认为它延伸了“农村包围城市”的策略，因为科技新城在镇区，但它位于珠江西岸交通枢纽，是京珠高速公路、广珠东线公路、珠三角城际快速轨道的交会点，它们与区内的逸仙公路、环茂公路、中山港大道、沿江公路等纵横交错，形成发达的交通网。同样，福源路将三角到火炬区的时间将缩短十分钟左右，茂南路直接打通火炬区与南朗的快速通道，全长6. 8公里的众安大道连接番中公路与石油化工储备区，基础设施的建设拉近了园区之间的距离。
      “由于沃尔玛商品价格相对较低，便利的交通，将吸引有车一族前来消费。”该业内人士认为，正是科技新城的位置非常特殊，处在民众、南朗之间，辐射人群来源广泛，加快了沃尔玛落户商业中心。

消费群需求新业态

     虽然科技新城交通便利，但一个现实问题仍然摆在包括沃尔玛等商家面前———科技新城人气不足，这对于零售业来说是致命的打击。
      解决这一问题，已经成了多方的共识。记者了解，在科技新城的规划中，未来几年居住人口将高达18万人。这隐含着一个强大的消费群体，而且消费能力不低。周围分布的人群年龄结构年轻化，正是沃尔玛最依赖的消费群。
      随着东部大开发，在招商选资的过程中，不断有大型的外资企业进入火炬开发区，特别是来自日本、欧洲、台湾等国家和地区的企业，比如蒂森、佳能等著名企业，带进了大批的技术员工。一位不愿意透露姓名的台湾籍技术员就曾抱怨，火炬开发区经济虽然发展很快，并没有形成一个成熟的中产阶层生活圈。
      “由于我们开出优惠条件，入住科技新城一带的商住楼的大多是高薪白领阶层，很多楼盘销售情况十分理想。我们目前正在兴建留学生宿舍楼，他们也是一大消费群体。”该楼盘销售人员说，为了给业主营造一个良好的居住环境，科技新城还规划了一条步行街，引进具有实力的品牌店，与沃尔玛所在商业中心打造一个成熟的商业区，“他们曾生活在大都市，已经形成了到品牌店消费的理念，他们需求这种业态。”

城市副中心成最大动力

     “表面看起来，交通便利和未来强大的消费群是沃尔玛进入的重要原因，其实吸引沃尔玛的根本原因是政府对科技新城的扶持。”火炬开发区一工作人员说，因为实力强大的地产商可以帮沃尔玛解决选址和建筑问题。
     近年来，中山市加大了对东部的投资开发力度，城市东移，产业东移，经济重心东移。近几年来，火炬开发区发展最为迅速，2007年生产总值高达700亿元，科技新城也发生了极大的变化。
     沿着科技新城行车，可以看到这么一个现象———国家健康科技产业基地、中国电子（中山）基地、中国包装印刷生产基地、高科技产业园、中国技术市场产业示范基地等字眼映入眼中；群英华庭、科技大厦、数码大厦、英才楼等一个个建筑，成为了科技新城现代化城市的新元素。
     据悉，科技新城总体规划分为酒店娱乐、商业、商务、科技、会展、行政办公等6个功能区，以高科技产业为核心，延伸为旅游、休闲娱乐产业，教育培训产业，主题商业产业（含高端服务第三产业）等等。
       今年，科技新城建设更是提到一个重要的议程。在火炬开发区2007年度总结表彰暨新年度工作部署大会上，该区管委会主任梁欣提出，建设科技新城，创建创新型科技园区，实现科技经济与城市经济的紧密结合，利用科技新城物业平台，积极引进大型企业集团地区总部、研发机构、软件企业、创意企业、金融机构、物流企业、商务企业、商业企业；利用会展平台，重点办好装备制造业展览会、电展会、健康论坛（医博会）；利用土地空间，引入有实力的发展商和社会资金，适度发展房地产，繁荣第三产业。
      同样，在市政府1月份下发的《关于加快我市金融业发展的意见》中，明确提出积极推进东区、小榄、火炬区中心商务区建设。有专家认为，在政策的带动下，科技新城新商圈成型，不仅使火炬开发区的商业发展缓慢问题从根本上得到解决，也是沃尔玛选择落户的最重要原因。

沃尔玛领新城商圈升值

      早在沃尔玛进入中山之前，万佳、吉之岛、华润等商业巨头已经安营扎寨，占据不同的商业旺地进行竞跑。虽然沃尔玛落户火炬开发区，但由于距离城区比较近，对城区的零售业仍具有冲击力。
     不过，沃尔玛的影响首先表现在带动商圈的发展上，据国际权威AC尼尔森公司统计数据表明，沃尔玛每成功进驻一个商业区域，就能使周边的住宅物业平均增值20％～30％，而商铺增值幅度则平均高达50％以上。 种种迹象表明，在未来的几年内，沃尔玛的落户或将产生一个品牌效应，带动更多的品牌店进入火炬开发区，科技新城将成为一个大型商圈，其辐射能力将影响整个中山东部。
     一旦沃尔玛在火炬开发区布阵结束，有可能在城区或小榄、古镇等经济发达镇区开店，给中山零售业带来新一轮的竞跑。



沃尔玛的苛刻选址

     对于沃尔玛的苛刻选址，曾有这样一个故事———沃尔玛前100家连锁店都是山姆·沃尔顿亲自“飞”出来的。他经常自己驾驶小型飞机“侦察”适于开店的地区。山姆·沃尔顿有句名言：“连锁经营成功的关键有三个条件：一是选址，二是选址，三还是选址。”
       “我们不仅希望沃尔玛处于一条合适的街道上，而且要求它位于这条街上最合适的一侧。”山姆·沃尔顿通常的做法是，驾驶小型飞机低空飞行，向下俯视以了解一个地区方圆几十公里的全貌；人口密度和分布、交通流向、发展潜力等。在飞行中，他与助手探讨被“侦察”地区的优劣，将得到的第一手资料交管理层进行科学论证。
      这种选址方法在山姆·沃尔顿使用10年之后被同行发现，他们也开始应用该方法选址，但是最大的受益者始终是沃尔玛。如今沃尔玛开设新店的选址，虽然不用“飞”着考察，但比起以前可谓是更加苛刻和规范。光是选址前的市场调查，不仅分项内容事无巨细，而且均要求专业人士亲力亲为逐项考核。