主题：回首2011，畅谈2012——2012年222楼盘看楼记

回首2011，畅谈2012——2012年222楼盘看楼记

前言
回首2011年政策
回首2011年发展商策略
回首2011年投资者态度
回首2011年置业者心态
畅谈2012——我们一起见证

前言

虽然现在写年度总结的文章有些早，但为了避开高峰期，阿安就先行先写先发贴了。因为，我计划，是要在这里写上一年的，所以，先自我介绍一下吧。

相信大家知道我，是因为看了文章《深圳中东部22盘踩盘日记》，这个世界上，就是这样，总有许多事，是想不到的。仅仅是因为当时天天下雨，于是无聊，就写写东西，把当时的看楼日记给写了出来，没有想到，文章受到了许多朋友的关注，于是，我也只有，厚着脸皮写下去。说实话，对于这样一篇文章，受到大家如此关注，是很出乎我意料的，要不，我也不取那么一个标题，呵呵。可就是因为这篇文章，关注的人多，也有一些特别关注我的人，开始人肉我，最后如获大宝，发现，架头安，原来就是房网的竹之友，进而对我进行打击，说我是换了个名，来忽忧天涯刚需。呵呵，这世界，就是这么好玩，人想清静一下，都不行，即然如此，为了在这一年，不再被大家人肉，我就先自我介绍一下。

不错，如特别关心我的人所说，我就是曾经在房网以竹之友之名发贴的人。也如他们所说，我，曾经就是一个卖音响的人，呵呵，他们没有说错，那都是事实。这个事情，我也说一下，那是2005年，我当时和朋友代理了一个音响产品，而房网有个音响的论坛，所以我有事没有事就去转转，说是推销也好，好玩也罢。另外，当时我们一群人，也偶尔买买房子，其实出发点，就是居家或者其它自用。所以，也就时不时，会去地产版块转转，后来发现，那里许多地产言论，是不对的，或者说，和我的看法完全不一样，于是，有事，无事，我就跟贴反驳几句。有时也发发贴，写写感受。就这样，还在开音响店的我，受到了一些置业者的关注，因为每年年底，都是销售的旺季，所以05年年底我就没有发贴了，那一段时间，我的QQ号天天有无数人加我为好友，但不是咨询音响的，而是问我房子的，哎，当时，很是烦人，就天天解释说，我不懂地产，我只是一个卖音响的，你买音响吗？要不买，我真的没有时间，大把货要送，大量的事要做。就这样忙到了春节，家电行业的从业者，都闲了。这时，有时就和一些网友，聊聊地产。

就这样，因为偶然，只要有闲，我就在房网和众多地产专家PK，就和关心楼市的网友吹水。当时只是觉得好玩，还有一个想法就是，你们不是要买房吗？那买了房，再找我买音响吧，呵呵。因为天天有空就吹水，自然，音响的事，或多或少，会引起合作伙伴的不悦，可这边吹的正起，加上当时无数网友喊我大侠，那个虚荣心也使得我，无法放弃地产的评论。于是，这年年中，我做了一个大胆的决定，对伙伴们说，音响这边，我啥也不管，你们认为最终一年，我可以分到多少钱，就给多少，分不到，也无所谓，我要去做地产了。那个决定，对于所有人来说，都是意外的，包括我在内。我是因为什么原因，走进地产的？虚荣？虚名？爱好？执着？巧合？或许，都有吧。

再后来的事，大家都知道了。当楼市投资前景看淡之时，我发现，很无聊。于是，就想到，再到网上写点啥，吹个牛也好。就这样，我把早前就注册的网名，架头安，搬出来，胡乱吹几句，其实，所有的吹水，都是玩玩，说几句就算了，或许你不信，呵呵，其实你想想，如果为了出名，我用回竹之友，又有何不好？当有无数人知道架头安就是竹之友后，反应也就完全不同了，比如，如上面所说的，说我是换名来忽忧大家，呵呵，不得不说，竹之友曾经忽忧过大家吗？还有一些人，是因为关心李金东和吴的朋友来关注竹之友的，因为他们很想知道，2008年一夜消失的李金东、竹之友、吴科等人，到哪去了？三人全不见了，现在突然出来一个架头安就是竹之友，那么他一定知道另二位在哪，于是每周总有人，在客气几句后，就回到寻找这二位朋友的正题来，哎，这个中间人，为啥一定是我？要找他们就找他们吧，我可不想做这个中间人，呵呵。即然人家消失，自有人家消失的原因，就当作那是一个故事，一个回忆，不好吗？好了，我的自我介绍，就到这里，相信这样的开篇，可以减少那些因为知道架头安就是竹之友的特别关心的朋友，省点力气在后面的文章中如获至宝的影响大家讨论楼市的气氛。

我们进入正题！

回首2011年政策

谈楼市，不得不谈和楼市相关的政策，甚至有无数人，直言，中国的楼市，就是一个政策市，对此，虽不敢苟同，但也无法反对。确实如此，中国的楼市，和政策，是息息相关的。那么2011年有什么特别的楼市政策吗？想想，好象没有什么特别的。

年初炒作的话题是房产税，不过这个东东，也就是在上海和重庆试点了一下，后面并无什么实质性的动作，故这个话题，没有必要多议吧。

除了房产税，那另一个和楼市相关的政策，就是限购了。其实，对于限购，全国一线城市并不是新鲜事，从10年上半年的北京先行执行限购，到10年的国庆前后深圳、上海等城市跟进，限购，已经遍及全国一线城市和省会城市了。到了今年，限购又走向二线甚至三线城市。或许，限购，是这一年一直让大家讨论的一个话题，但也不是什么新的调控政策了。

其实，本校长以为，2011年和楼市最直接、最影响的政策是利率。这个利率，除了加息外，就是对首资置业者不断上浮利率，从年初的8折优惠到85折优惠，再到取消85折优惠，回到9折甚至95折，然后就是基准，什么优惠都没有了，到了近期，全国各大城市的各大银行，已经把对首次置业者的供楼利率，提的比基准还要高了，少的上浮5%，多的据说上浮到了20%。这，其实，是这一年，楼市的真正调控，和最大的调控。让许多首次置业者，直接感受到了置业的成本上升，最主要的是，这个成本的上升，不是一时的，可能是一年，也可能是三五年的，是一个在短期内，难以改变的。故，这样的调控，才是最有杀伤力的调控，但也是最伤害刚需的调控。不过，没有办法，任何一次调控，都是从全局出发，以保护金融体系安全为出发点，毕竟，这也是最重要的，最主要的。大局利益，不能因个人而改变。

当然，这一年，在深圳，还有特别的调控，那就是补办社保也在限购范围之内了；7月11日执行了二手楼评估价过户了。总的来说，这一年的地产调控政策，并没有新事物出现，但老的调控手段，也会改变楼市运行的轨迹。对此，我们来看看，发展商的策略。

说到花半里，不得不说，此盘很好玩。在深圳楼市，明显进入横盘振荡的时期后，在无数楼盘都适当低开的时候，此盘竟然高开，开出了18000元/平的天价，开天价，也就算了，此盘还搞起了另类营销，晚上开盘。晚上开盘，呵呵，强大，牛。为什么要晚上开盘？是不是什么人都可以选择在晚上开盘？我们先来回忆一下，晚上开盘。在阿安的记忆中，深圳楼市晚上开盘，源于06-07年，那个年份，大家都知道，那是一个激情的年代，那是一个楼市遍地是金的年代，那是一个买到就赚到，抢到就发了的年代，故，在那个时期，有些发展商，晚上开盘，或许真是不得已所为，因为白天开盘，人太多了，发生了抢打事件，真不好办。于是2006年年末，宝安中心区有二个楼盘，夜间开盘，并且全部是一夜抢光，一套不留，当时简称“夜光”。2007年晚上开盘，傍晚开盘的楼盘就更多了，光布吉就有好几个。这一伟大的开盘创举，在2008年楼市进入低迷后，就消失了，因为想在周末，节假日找点人来都很难了，你还玩半夜开盘？那不是找死吗？所以，夜晚开盘，就这样，慢慢的消失了。那么，后来的夜晚开盘，又是怎么出现的呢？这是从万科开始的，万科多个楼盘，都搞过夜晚开盘，开盘抢购的奇迹，比如近期正在维权的楼盘清林径，就曾经多次晚上开盘过，不知现在维权的人中，有无是晚上去抢房的；再比如，在龙华首先把房价提到3万元/平的金域华府，也曾多次夜间开盘南区。

夜间开盘，业内人交流，是这样说的，因为夜间开盘有这样的好处，不会影响员工的工作时间——白天工作好好干，晚上参加公司开盘活动；照顾刚需周末的休息时间——周末该做啥做啥，找个晚上来买房；有利于培养员工的感情——地产工作者，美女众多，追求美女的男人们，在这样的夜晚，更应去陪伴女友；有利于家庭稳定——当男人一个电话，说我在加班时，有多少太太会信？你加班，加你个头，想骗我，于是晚上带着孩子到老公说的楼盘一看，本想打电话说，我就在这里，你在哪？可一看，老公真的在工作，于是马上说，我和孩子想你了，来看看你。即然夜间开盘，有如此多的好处，你说，为什么不这样做？最主要是，这个时候开盘，美女的男友开车来了、男人的全家来助阵了，想想，这气势，让刚需会如何想？万人抢购，万人抢购啊。

可万人抢购，终究只是当新闻一样说说，半个月一个月过后，就是自己也承认，那万人抢购，实际签约量也就是几十套。这些事实说明，发展商仍然抱着调控会放松，楼市可反转的信心，起码上半年更是如此。当然，当花半里全面降价后，象招商果岭这类楼盘开盘，就不谈什么降价了，直接低开，实在不行，再低开低走，以招商果岭为标志的事情说明，深圳发展商到了年底，那份充满自信的策略，开始少了。相信，这个“自信”的表现，在未来二个月更加明显。

除了这些信心满倍的发展商外，还有一批谨慎的发展商，这些就是以中海为代表的借着限价降价的发展商。上面说过，第二个降价的楼盘叫大都汇，那么第一个降价的楼盘是谁呢？中海康城国际，不管你是否承认，中海康城国际5.1的降价潮，那是深圳最早的，虽然当时不叫降价，叫限价。但那就是降价。借着限价降价，是最聪明的降价，是最符合时代的营销策略，如此尚方宝剑不用，用何语评之？随后，深圳许多先知先觉的发展商，都借着限价去降价，并引发真正的抢购热潮，比如龙华的水榭春天、观澜的观园、南山的纯水岸和雍景湾、福田的桐林城市广场等。这些楼盘，因为借用限价之名降价，成功赢得了市场先机，对比那些开个高价，想降又不敢降，要降又不愿降的楼盘来说，它们是成功的。起码在看的到的时间内，也是正确的，请不要说什么三五年后再回忆的话，那没有意思，那就和说人会死的，不要活了一样可笑。眼光这东东，在脱离现实之下，是很可笑的。

回首2011年投资者态度

2011年，深圳投资者的态度，那是无比的淡定，这个淡定，远远超过了发展商。可以这样说，虽然政策高压，楼市横盘，出租回报率超低，楼市泡泡很大，新盘销售不好，中介不断关门，媒体天天唱空，但这些，丝豪没有影响深圳投资客的淡定。以后要告诉小学生，淡定是什么意思，举个例子说说，本校长以为，完全可以举例2011年深圳投资客，史上最淡定的群体——深圳楼市投资客。

就事论事的说，投资客走向淡定，这是好事，唯有淡定的投资客，才可以淡定的面对楼市，才可以让楼市减少波动的幅度，有利于楼市的长期稳定发展。故，深圳楼市投资客的淡定，是要肯定的，是值得大家学习的。而这个淡定，是如何形成的？校长也学学专家的马后炮解说，这个淡定，形成有三个原因。第一个原因就是政策，这个政策主要就是利率，早前的楼市投资客，享受的贷款利率多为7折，这个利率的优惠，让这些投资客，有足够理由淡定，甚至抛出了房价降3成，也坚决不卖的口号，呵呵，别真降三成，真降三成，或许你就后悔没有卖了；第二个原因是07-10年的V形楼市走势，这一个走势，是投资客淡定的第二个缘由，因为大家想着，跌？跌能跌多少？就算跌了，也会涨回来的；第三个原因是，限购和限贷怕卖了买不回来，卖了资本也没有更好的出路，期望房租上涨。正是因为这三个原因，才有了，淡定的深圳投资客。

除了一份淡定的心之外，还有就是无数刚投，对深圳楼市坚定的看好，他们不管调控与横盘，坚定的杀入“双不限”物业，一时，深圳商业炒作成风，双不限物业价格坚挺，销售良好。一些不限购不限贷物业逆市高价飞扬，莞惠物业天天深圳拉人，都足以说明，深圳刚投的强大。

回首2011年置业者心态

置业者的心态，自06年以为，就没有平淡过。他们时时怕买了就跌，不买就涨，他们天天担心错过了低价，又害怕在山顶站岗。他们渴望住在中心区，希望一步到位的买到三房甚至四房。他们中的更多人，怕老婆和女友的尖叫，于是，就这样，走过了一年。

曾经，我的群里，有位叫“HN”（代码，老群友知即可）的群友，他在09年初，天天寻问我置业的事情，我曾经一度以为他买了房。直到09年9月，他再次咨询我时，才知道，以前没有买，为什么那么坚定的信心，没有买呢？他这人，倒也实在，说了很实在的话，要是听我的，错了，那老婆骂他，他无处诉苦，但是，如果听老婆的，错了，那以后老婆也不敢说他。这话很实在，老婆说年初不要买，所以就不买，老婆说9月可以买，结果就买，其实，这也没有大的错误，最多是没有抄到底，但总买到了次低价。这个事情，告诉了我们，其实，大家买还是不买，完全取决于自己，外人的影响是很有限的。当别人的想法和你的想法一致时，你就听了别人的想法；反之，你就不会听别人的想法。请问，大多数人，是不是这样？

如果是这样，那么，无数人说自己没有买房，是因为听了某人的，而痛骂某人时，是不是有些不厚道？或者说，买在了最高点，说是因为听了某人的，是不是很没趣？因为，大多数人，首先是自己有个看法，有个想法，有个主意，然后再去寻找“臭味相投”的观点，以证明，此人和自己的想法是一样的，然后明明是自己不想买，为了不好在女友面前交差，就痛骂某空军专家，说正是当时因为听了此人的，没有听老婆大人的，故没有买房。又或者，套在了高位，痛骂某多军。其实，在任何时候，市场都有无数多军和无数空军，有无数多军专家，也有无数空军专家，为什么你只听了多军的或空军的，没有听反面的呢？因为你的前提出发点就是这样，你本来就是多军，故你听了多军专家的，你本来就是空军，故听了空军领袖的。