主题：专家解读：住宅间距的安全底线

专家解读：郑国庆武汉市民用建筑设计研究院副院长/国家一级注册建筑师
住宅间距是居住区规划与住宅建筑设计的一个重要概念，相应的又是一个规划管理的重要参数。依据现行国家标准《城市居住区规划设计规范》条文，住宅间距，应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防灾、管线埋设、视觉卫生等要求确定。这里，日照无疑是最主要的，通俗的讲，即两栋楼之间的距离不能遮挡住阳光。一般情况下，达到日照要求的住宅间距基本上都能达到其他方面的要求。 在住宅间距的总体要求之下，保证消防安全的间距应该是最底线。即使楼间距无法满足日照、通风采光等功能要求，但消防间距还是不可突破的最后保障。例如，高度24米以下的多层建筑之间最小防火间距为6米；10层以上住宅、高度24米以上高层建筑距高层建筑和多层建筑之间的最小防火间距分别为13米和9米等，这几个数字应该值得大家了然于心。
满足消防间距的前提下，日照要求就成为影响居住舒适度的最大因素了。按照中国气候区域分类，湖北武汉位于第三类气候区，按规范规定，每套新建住宅必须保证至少有一个以上居室获得两小时日照。以此为标准，现在已经有成熟适用的日照计算软件，来计算居住区各种住宅的日照结果。根据规定，地产项目在进行住宅项目报批时必须同时附注相应的日照计算原始结果。
因此，购房者在选房时，务必要让地产开发企业出具项目的日照计算原始结果。
此外，为了规范和方便规划管理，综合考虑城市空间通透性、住户私密性、室外景观要求等，各地规划管理部门都对住宅间距的一般要求制定了明确的技术法规。如在武汉市最新修编实施的《武汉市规划管理技术规定》之第五章中，就对于建筑间距（其中单条列出居住建筑间距）做了专项说明。其中无论多层还是高层住宅，其纵墙也就是通常所说的长边之间的间距系数，均不得小于南侧建筑高度的1.2倍。山墙也就是通常所说的侧墙之间的间距，多层和高层分别为8米和15米。

举个例子。2栋楼，长边之间的距离，即纵墙间距，就是我们通常所说的楼间距。如2栋中靠南向的住宅高度为50米，则楼间距就不得少于60米。购房者可通过询问建筑高度，来简单地判断住区楼间距是否合标准。
当然，这些只是最简单的衡量标准，实际项目中会大量出现建筑相互不平行、建筑里面异型、南北向有偏角、单元不等高等突发状况，对此《武汉市规划管理技术规定》都做了详尽的交待。
现在，武汉市规划管理部门已经全面导入了规划审批公示程序，也就是说，地产企业在完成项目内部法规审查作业之后，还要向全社会尤其是项目相邻地块公示规划审查的结果。
因此，购房者如果对一大堆专业数据感到头疼的话，不妨邀上一位业内人士，让他来为你解读项目规划审查的结果，以此来判断社区的楼间距是否合理。
退一步说，即使项目实施建设完成，如果牵涉到间距纠纷，住户仍然可以要求规划设计单位和规划审批部门，出示必要的法规依据甚至分栋（套）日照计算结果。从多数住宅间距的纠纷处理过程来看，日照计算结果是影响权益判别的最基础条件。
买房子，除了关注建筑本身，还应把握户外指标。因为住区的外部环境，将直接影响居住舒适度。
楼间距太宽或是太窄；社区内实际的绿化覆盖程度，与楼书上标榜的高绿化率相去甚远；社区内的车库配比是否合适……对于户内空间，业主或许可以更主动地掌握；而住区的户外指标，往往无从拿捏。
实际上，住宅建筑的户外指标，早由市规划局划定，只有符合户外建筑标准的住宅，才能提供舒适的生活。然而，在无从得知具体数据，即使得知，也很难测量的情况下，购房者该如何维护自家的户外权益？
自本期始，“建筑讲堂”推出“你所不知道的户外权益”系列，逐条分解住宅的户外指标，让购房者对于这些“似乎不属于我，但却属于包括我在内的每一位业主”的住宅户外权益，有一个较为清晰的把握。