主题：陈宝存：房市最佳购买时点在11月中至春节之前

 

   第一：经过本年度前八个月的释放，本年度有效需求释放水平很高，继续保持3—6月份的高涨销量值得怀疑；

   第二：本年度6月份之前的销售回暖是被争议的，房企的开工复工和投资在这个时点之前一直被信心所抑制；

   第三：自五月份开始的土地频频天价和上半年的楼市成交数据稳定了房企的投资信心，也促使众多房企加入到开工复工和购地的浪潮当中，体现在进入九月份以来的新开盘项目增长较快；

   第四：时值年度终了，不论是银行贷款归还和利息结算，还是春节之前建筑企业、供货商等的结算压力，势必传导至房企，没有赶上销售最佳时点的项目，会适当调价以加快销售；

   第五：对于地价、房价高涨所引起的主管部门的政策微调，部分企业信心不足，担心政策打压和信贷收紧，调价以加速出货是很多项目春节前的选择；

   第六：由于08年土地出让低迷，低点拿地的企业很少，这样市场上的所谓天价地在07至09年三个年度是主流，那么自10年始连续三年的入市项目成本压力过高，入市的条件是房价的继续走高；

   第七：国土部最近严厉整饬土地市场的行为虽高调，但是作用不会明显，也不是解决问题的方式，没有利润支持的出让土地不会达到入市的条件，房企即使因为压力而加快开工，但是达到销售条件的时间节点是可以控制的；

   第八：土地出让仍然处在最低点，而且地价频频天价，土地出让总额的上升，并没有导致土地出让面积的同比增长；

   第九：土地供应计划完成程度不尽人意，基本延续了前述四年的供应形势，供求失衡越来越严重；

 

   列举数字如下：从各大城市2009年1-8月份实际完成的住宅用地供应量来看,六成以上城市住宅用地供地完成率不足50%。其中：上海下半年预计可供应住宅用地约120幅,1196万平方米,接近上半年的3倍,但截止到8月份,上海住宅用地供地完成率仅有35%；北京1-8月住宅用地实际供地面积453.4万平方米,住宅用地供地完成率仅为34.88%；广州今年住宅用地供地计划330-501万平方米,1-8月住宅用地实际供地面积220.69万平方米,住宅用地供地完成率为53.10%。深圳今年住宅用地供地计划110万平方米,1-8月住宅用地实际供地面积56.53万平方米,住宅用地供地完成率为51.39%。

 

    第十：10年信贷政策已经在高层声音中传达的很明确，继续执行适度宽松的货币政策和积极财政政策不会改变，10年仍然是高量的信贷释放，09年上半年的形势必将重来；

   第十一：中小银行对房贷的追捧正在抵消银监会严厉二套房贷政策对楼市的影响，指望信贷收紧而调整房价越来越渺茫；

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   综合以上条件，指望10年地价房价双双下跌是不可能的，那么在春节之前出手自然是最佳选择。但是，如果在十一期间有项目促销的力度很大，及时出手也是合理的。

   09年持续观望是不明智的。08年的所谓拐点实际我们已经看的很清楚是假拐，09年土地和房价双双恢复到07年的水平不是房企在努力，而是供应失衡的原因。而供应完全平衡在耕地转用严控、土地出让主要来源于拆迁改造的的局面下完全不存在可能性。

   中国国土巨大，但是可资利用的土地甚少，18亿亩红线是不得已选择。并不像很多人误解的那样，中国可以开发的土地取之不尽用之不竭。人均可耕地1.39亩的事实，反过来证明着土地供应是永远的难题。

   土地价值的逐渐走高，实际获得利益增长最快的还是土地目前的使用者，这是相当合理的趋势。