主题：购买二手房前须做好摸底工作

记者了解到，与广州、深圳二手楼梯房最低过万的情况相比，在中山购买二手房的大多都是追求实用、性价比的工薪、中老年一族。然而，在买卖过程中，由于二手房的背景以及交易过程相对繁杂，易引发纠纷。因此，市民在买卖前应该做好“功课”，理顺购买二手房屋可能遇到的几大问题。

楼龄越大越难贷款
据了解，住房公积金贷款对于房龄在5年以上的房子放贷要求首付最低在50%以上。可见，楼龄越大贷款越难的问题是市民在购买二手房屋前一定要考虑到的问题。
市民在购买这类楼龄在20年左右的二手房时，一定要考虑到自身支付能力与贷款额度的问题。目前不少优质二手房的卖家，如今房屋本身金额不大的情况下，都会要求买家最好具备一次性付款能力。这样双方都无须为等待贷款审批而耗费过多的精力与时间。

查清房屋楼龄有助判断楼房价值
二手房的房龄关系到贷款、今后的再次转让等问题。所以买家在购买前需要了解清楚真实楼龄。有专业人士介绍，房产证和土地使用权证都无法准确反映房屋的建造年限。
那么二手房真实年限该怎样进行判断？据介绍，辨别二手房的真实楼龄，首先最好的办法是先到房产管理部门查档。无论是单位建的房子还是商品房，都会在相应的产权部门登记，那是最准确的房龄；还有一个较为简单的办法，是向附近的老住户打听，他们对房龄一般都记得很清楚，相比较于看房证和土地证，这个办法要有效得多。

过户前须重点检查房屋质量
另外，由于买二手房是现房，可以实地检查，实地查验，看有哪些质量问题，比如可以下大雨之后去检查有没有渗水漏水。检查项目和内容与新房大致相同。通过检查卫生间天花板查看楼上卫生间是否渗漏，也可以通过网上业主论坛、调查小区质量普遍存在哪些问题和缺陷，作为是否购买的参考依据。必要时可以邀请有经验的专业人士帮忙把关。

据记者了解，按照相关法律法规，买卖合同中的出卖人应对其出卖物品的质量承担保证责任。但二手房由于普遍被装修过，并被使用过一定年限，其质量问题涉及诸多方面，一般当事人很难对其特别是一些隐藏的质量问题有一个全面的了解和判断。如果质量问题是原房屋所有人出卖时即存在的，也要视不同情况而定责。

有法律人士指出，如果出卖人故意隐瞒房屋质量问题而将房屋出卖给买受人的，出卖人应该对此质量问题承担保证责任，买受人有权向出卖人请求赔偿;如果出卖人已经将房屋的质量问题明确告知买受人，或者买受人明知房屋的质量问题而购买房屋的，则出卖人对此质量问题不再承担保证责任，买受人也无权向出卖人请求赔偿。

但如果出售房屋存在隐蔽的质量问题，并且该质量问题是房屋本身所固有而非出卖人在装潢、使用房屋过程中所产生的，那么只要没有证据证明出卖人明知有此质量问题，出卖人对此质量问题就不承担保证责任。最后，在签约之前，买家应当和二手房的中介机构、业主进行充分的协商，达成完全一致的买卖条件，有些需要特别指明的条件，可以在合约补充条款中写明。

确实啊