地产人：中山市长江汉基地产发展有限公司营销经理 萧新光
核心提示：
◆关注房子本身，买抵的房子
◆刚性需求撑起了08年楼市
◆一次置业是刚性需求的释放，二次置业才能真正推动楼价
◆09年房地产要进行突围，仍然比较艰难
日前，中山统计局发布了2008年第三产业发展情况概述，数据显示，中山第三产业发展态势良好，第三产业增加值增长12.7％，增加值所占比重同比提高0.4个百分点。房地产业投资额减少影响第三产业投资增幅，房地产业完成投资额212.74亿元，增长5.7%。回首2008，中山楼市一路走来，可谓蜿蜒曲折。
小编前往沙溪镇的汉基花园售楼部拜访了营销经理萧新光，对于08年中山房地产行业发展情况，萧经理给予了很中肯的意见与评价。
08年开发的项目，短期内未见利润
对于过去一年汉基花园的销售的情况，萧经理很坦诚地说，大势所趋，08年的销售情况较为一般。汉基花园08年一期开发以后，暂时未有新增的投资项目。“项目总用地约300亩地，一期开发住宅412套，住宅卖了七成，商铺我们还握在手中。”由于汉基的项目是滚动开发的，萧经理表示，“短期内还未见利润”。
回望2008年，萧经理认为08楼市真是渐行渐差。从去年3月份起，楼市就开始慢慢变差。“万科开始带头降价，买楼者观望的变多了，楼市的成交量也变少了。”
直至去年10月，汉基第一次调价，下降了3个百分点，萧经理说：“这才小有斩获。”该月的成交量有二三十套左右，相比于年中时每月7至10套的成交量而言，算是小有回升了。到了去年年底，中山部分楼盘价格大幅下调，有的甚至下调了20％；而同期，萧经理说，“我们下降了7至10个百分点。以前是给顾客九七折的，现在可能会给到九折或八八折。”
为什么汉基的降价趋势有别于其他楼盘，并没有那样迅猛呢？萧经理分析道：“我们的产品与别人的不同。我们的产品附加值比较高。”根据汉基花园的实际情况，萧经理举了例子，汉基花园的建设是与沙溪镇的政府协定好的，当中包括了不少的环保建设项目，比如项目旁边污水涌的覆盖工程、学校、空中廊桥的建造等，再加上汉基本身规划的高居住质量，“我们的成本较其他楼盘高了不少，因此相对而言的利润也比较小。”
在汉基售楼部外面的大型户外广告牌上，可以醒目地看到一行标语：“关注房子本身，买抵的房子”。萧经理说，这是他们提醒顾客的其中一种方式。“产品的对比性不仅仅在于价格。有质素的楼盘价格空间调整得比较小，但仅仅从价格下降的幅度，并不能判断出谁的让利大，谁的产品最实惠。”
刚性需求撑起了08年楼市
08年下半年，全球性的金融问题席卷而来。中国的经济环境也遭到波及，出口企业、服务企业等都受到了较大的影响，房地产行业不免也遭遇了“冬季”。萧经理无奈地表示，汉基也进行了小幅裁员的工作。
“《南方都市报》也有报道过，现在的房产行业似乎出现了回暖的迹象，其实不尽然。现在就算有部分的成交量上升，这也只是刚性的需求，房地产投资者还未出手。”萧经理并不认为楼价提升了，就一定对经济有促进作用，他以“农夫救蛇”的故事作为比喻：“楼市就好比是‘蛇’，等农夫救活了‘市场’，市场‘暖’了以后，它就有可能好了伤疤忘了痛。”
对于目前的楼市市道，萧经理认为价钱还是相对合理的，对于楼市的泡沫问题，要有理性的选择与观望的态度。“可能单个的楼盘价格有些高，但现在总体而言（价格）是基本到位的。”萧经理也同时强调，“但大家不要指望现有的价格能够有一个很大的出货量。
在谈到楼市的希望时，萧经理幽默地打了个比喻：一次置业是“小鱼”，二次置业的才是“大鱼”，二次置业才能真正推动楼价。一次置业那是刚性需求的释放，并不是真正的回暖。一次置业的浪潮过了之后，市场将会更加痛苦，因为其他二次置业的买家并不急着出手。
楼市价格的拉升并不等于回暖
不少媒体都在报道，今年楼市回暖在即。而萧经理对此并不持乐观态度，他认为回暖的机会只有五六成。“今年楼市整体的平均价可能会有小幅振荡，不排除部分楼盘还会有小幅的降价，个别楼盘的收关之作可能会对价格进行小幅调整。”萧经理认为价格的振幅在5％以内的都算是调整，这是发展商试图拉升价格、回笼资金的一种手段。“有的楼盘之前卖得差，现在卖得好些，这并不代表是回暖。”
萧经理提醒大家，很多房地产的市场数据，并不具有绝对的可比性。“很多楼盘的销售数据是混在一起进行比较的。比如位于镇区的1800元/平方的房子卖了5套，位于城区中心的8000元/平方的房子卖了1套，就有可能把6套房子的数据混在一起做统计。把低端的房子与高端的房子拼在一起，所取得的这个销售均价其实并不能说明市场是降价了还是升价了。”
很多时候，房地产的买卖被当作是一种博弈，而萧经理则认为，“房产商不应该跟风炒作。”
为什么房产市场上如此多人在炒作？萧经理认为这是因为房地产的利润太高，资本市场就是在关注这个东西。“当房子是作为消费产品的时候，大家都只会去买一两套，而当它变为投资产品时，它就有了炒作的空间，有人会买它几套、十几套甚至几十套。投资商鼓励一部分人去投资，而政府初时又不重视这个问题，于是就有太多人的去炒，价格又会进行新一轮拉升，这是不理性的行为。”萧经理分析，一般希望房价上升的只有两类人：一是投资者，一是发展商。还没买楼的，当然是希望它跌，已经买了楼作为居住的，只要不会有大幅度的下跌，价钱升不升，对他们而言都没有太大的影响。
就政府要不要救市的问题，在萧经理看来，政府在这方面显得比较尴尬。一方面，房价是需要稳定的，这是出于政治的需要，也是广大民众的期望。如果房价长期保持过高水平，太多人买不起房子，就会成为社会问题影响社会安定。另一方面，房地产涉及的行业很广泛，房地产行业良好发展能够促进就业，拉动经济增长，因此房市也不能过冷。
09年，依然要做好过冬的准备
“09年房地产要突围，比较艰难，还是要做好过冬的准备。”萧经理直言不讳。
从08年房地产的表现来看，房地产的施工速度放慢了，新开发的项目也少了。因此09年还是要做好过冬的准备，暖春还未真正的来临。
“房产商要做好自救的措施，去除部分不良资产、回笼资金，在必要的情况下甚至也要考虑裁员。”他还劝戒购房者，心态要有变化，以前想买大户型的，现在可以改换中小户型；对于开发商，投资则要谨慎，不要盲目乐观的再入市开发新项目，除非真正具有应对风险的实力，同时也要注重市场的需求方向，产品一定要经济实用。
去年，政府发布了不少利好房地产的消息，萧经理认为，最大的利好政策莫过于是利息下调了30％，这是对房市最有用的“利器”，也是消费者购房最大的利好。至于购房入户的问题，萧经理认为要落实这项政策还有很多层面的问题， “如果购房入户政策可以落实，可以刺激更多的刚性需求者入市购房。退一步讲，就算中山的购房入户政策可以放开，也只可能是放行过去一段时期购房的外来人口。不可能是现买现放，因为政府要统计掌握购房入户的量，对总量有一个控制。同时也可以鼓励处于观望状态的消费者置业。”
地产人：中山市长江汉基地产发展有限公司营销经理 萧新光
核心提示：
◆关注房子本身，买抵的房子
◆刚性需求撑起了08年楼市
◆一次置业是刚性需求的释放，二次置业才能真正推动楼价
◆09年房地产要进行突围，仍然比较艰难
日前，中山统计局发布了2008年第三产业发展情况概述，数据显示，中山第三产业发展态势良好，第三产业增加值增长12.7％，增加值所占比重同比提高0.4个百分点。房地产业投资额减少影响第三产业投资增幅，房地产业完成投资额212.74亿元，增长5.7%。回首2008，中山楼市一路走来，可谓蜿蜒曲折。
小编前往沙溪镇的汉基花园售楼部拜访了营销经理萧新光，对于08年中山房地产行业发展情况，萧经理给予了很中肯的意见与评价。
08年开发的项目，短期内未见利润
对于过去一年汉基花园的销售的情况，萧经理很坦诚地说，大势所趋，08年的销售情况较为一般。汉基花园08年一期开发以后，暂时未有新增的投资项目。“项目总用地约300亩地，一期开发住宅412套，住宅卖了七成，商铺我们还握在手中。”由于汉基的项目是滚动开发的，萧经理表示，“短期内还未见利润”。
回望2008年，萧经理认为08楼市真是渐行渐差。从去年3月份起，楼市就开始慢慢变差。“万科开始带头降价，买楼者观望的变多了，楼市的成交量也变少了。”
直至去年10月，汉基第一次调价，下降了3个百分点，萧经理说：“这才小有斩获。”该月的成交量有二三十套左右，相比于年中时每月7至10套的成交量而言，算是小有回升了。到了去年年底，中山部分楼盘价格大幅下调，有的甚至下调了20％；而同期，萧经理说，“我们下降了7至10个百分点。以前是给顾客九七折的，现在可能会给到九折或八八折。”
为什么汉基的降价趋势有别于其他楼盘，并没有那样迅猛呢？萧经理分析道：“我们的产品与别人的不同。我们的产品附加值比较高。”根据汉基花园的实际情况，萧经理举了例子，汉基花园的建设是与沙溪镇的政府协定好的，当中包括了不少的环保建设项目，比如项目旁边污水涌的覆盖工程、学校、空中廊桥的建造等，再加上汉基本身规划的高居住质量，“我们的成本较其他楼盘高了不少，因此相对而言的利润也比较小。”
在汉基售楼部外面的大型户外广告牌上，可以醒目地看到一行标语：“关注房子本身，买抵的房子”。萧经理说，这是他们提醒顾客的其中一种方式。“产品的对比性不仅仅在于价格。有质素的楼盘价格空间调整得比较小，但仅仅从价格下降的幅度，并不能判断出谁的让利大，谁的产品最实惠。”
刚性需求撑起了08年楼市
08年下半年，全球性的金融问题席卷而来。中国的经济环境也遭到波及，出口企业、服务企业等都受到了较大的影响，房地产行业不免也遭遇了“冬季”。萧经理无奈地表示，汉基也进行了小幅裁员的工作。
“《南方都市报》也有报道过，现在的房产行业似乎出现了回暖的迹象，其实不尽然。现在就算有部分的成交量上升，这也只是刚性的需求，房地产投资者还未出手。”萧经理并不认为楼价提升了，就一定对经济有促进作用，他以“农夫救蛇”的故事作为比喻：“楼市就好比是‘蛇’，等农夫救活了‘市场’，市场‘暖’了以后，它就有可能好了伤疤忘了痛。”
对于目前的楼市市道，萧经理认为价钱还是相对合理的，对于楼市的泡沫问题，要有理性的选择与观望的态度。“可能单个的楼盘价格有些高，但现在总体而言（价格）是基本到位的。”萧经理也同时强调，“但大家不要指望现有的价格能够有一个很大的出货量。
在谈到楼市的希望时，萧经理幽默地打了个比喻：一次置业是“小鱼”，二次置业的才是“大鱼”，二次置业才能真正推动楼价。一次置业那是刚性需求的释放，并不是真正的回暖。一次置业的浪潮过了之后，市场将会更加痛苦，因为其他二次置业的买家并不急着出手。
楼市价格的拉升并不等于回暖
不少媒体都在报道，今年楼市回暖在即。而萧经理对此并不持乐观态度，他认为回暖的机会只有五六成。“今年楼市整体的平均价可能会有小幅振荡，不排除部分楼盘还会有小幅的降价，个别楼盘的收关之作可能会对价格进行小幅调整。”萧经理认为价格的振幅在5％以内的都算是调整，这是发展商试图拉升价格、回笼资金的一种手段。“有的楼盘之前卖得差，现在卖得好些，这并不代表是回暖。”
萧经理提醒大家，很多房地产的市场数据，并不具有绝对的可比性。“很多楼盘的销售数据是混在一起进行比较的。比如位于镇区的1800元/平方的房子卖了5套，位于城区中心的8000元/平方的房子卖了1套，就有可能把6套房子的数据混在一起做统计。把低端的房子与高端的房子拼在一起，所取得的这个销售均价其实并不能说明市场是降价了还是升价了。”
很多时候，房地产的买卖被当作是一种博弈，而萧经理则认为，“房产商不应该跟风炒作。”
为什么房产市场上如此多人在炒作？萧经理认为这是因为房地产的利润太高，资本市场就是在关注这个东西。“当房子是作为消费产品的时候，大家都只会去买一两套，而当它变为投资产品时，它就有了炒作的空间，有人会买它几套、十几套甚至几十套。投资商鼓励一部分人去投资，而政府初时又不重视这个问题，于是就有太多人的去炒，价格又会进行新一轮拉升，这是不理性的行为。”萧经理分析，一般希望房价上升的只有两类人：一是投资者，一是发展商。还没买楼的，当然是希望它跌，已经买了楼作为居住的，只要不会有大幅度的下跌，价钱升不升，对他们而言都没有太大的影响。
就政府要不要救市的问题，在萧经理看来，政府在这方面显得比较尴尬。一方面，房价是需要稳定的，这是出于政治的需要，也是广大民众的期望。如果房价长期保持过高水平，太多人买不起房子，就会成为社会问题影响社会安定。另一方面，房地产涉及的行业很广泛，房地产行业良好发展能够促进就业，拉动经济增长，因此房市也不能过冷。
09年，依然要做好过冬的准备
“09年房地产要突围，比较艰难，还是要做好过冬的准备。”萧经理直言不讳。
从08年房地产的表现来看，房地产的施工速度放慢了，新开发的项目也少了。因此09年还是要做好过冬的准备，暖春还未真正的来临。
“房产商要做好自救的措施，去除部分不良资产、回笼资金，在必要的情况下甚至也要考虑裁员。”他还劝戒购房者，心态要有变化，以前想买大户型的，现在可以改换中小户型；对于开发商，投资则要谨慎，不要盲目乐观的再入市开发新项目，除非真正具有应对风险的实力，同时也要注重市场的需求方向，产品一定要经济实用。
去年，政府发布了不少利好房地产的消息，萧经理认为，最大的利好政策莫过于是利息下调了30％，这是对房市最有用的“利器”，也是消费者购房最大的利好。至于购房入户的问题，萧经理认为要落实这项政策还有很多层面的问题， “如果购房入户政策可以落实，可以刺激更多的刚性需求者入市购房。退一步讲，就算中山的购房入户政策可以放开，也只可能是放行过去一段时期购房的外来人口。不可能是现买现放，因为政府要统计掌握购房入户的量，对总量有一个控制。同时也可以鼓励处于观望状态的消费者置业。”