主题：今年开发商“不差钱”

各种消息表明，开发商又牛起来了。证据一，2007年曾大行于市的捂盘现象，如今死灰复燃，人为制造“饥渴感”堪称楼市必杀技，开盘前售楼处的购房队伍，越排越长。证据二，4月以来的土地市场重新热闹起来，流标率正向零逼近，部分城市重现多家地产商抢食优质地块现象，于是业界有人惊呼：“地王”时代又回来了。

古人常用“三十年河东，三十年河西”形容事物巨变，可对于房地产市场而言，只需一两年便是阴晴两重天，与之相适应，当下开发商的表情简如“挂着泪的笑脸”。2008年全国房地产市场异常低迷，主要是成交量大降二成，京沪等大城市多数惨遭腰斩，上海一手商品住宅更缩水65%，虽然房价并未明显下跌，但开发商资金链绷得吱吱响。正是在那一背景下，潘石屹抛出了房企“百日剧变论”。结果却证明，开发商生命力那是相当的顽强。

2009年，一场不期而至的楼市“春雨”，滋润得开发商浑身舒坦。1-4月，全国房屋成交量同比大增17.5%。在诸多城市，今年3-5月的房屋成交量已赶上或超过2007年的月均水平，由此回笼大量资金，缓解了很多企业的资金与营利压力。于是，地产商重又神气活现起来，不顾政府劝导，该怎么涨价就怎么涨价。

近些年，房地产业一直被公众诟病为暴利行业，开发商亦集体性被侧目以待。虽然也有部分地产大佬出面引用国家统计局数据，证明开发行业利润率并不高，而且一个项目运作周期需几年；但看看近几年国内财富榜就会明白，地产富豪所占比重最高。那么，这种暴利或者说高利润现象，还能够持续下去吗。

实际上，这事开发商说了不算，关键还得看市场脸色。我们不妨拉开历史视野，分析一下房地产开发业的利润率演变情况。虽然国家统计局的数据有些水份，但毕竞是目前体系最完整的，在此还是借其数据说事。1997年，在亚洲金融危机和国内经济调整的双重负面影响下，房地产市场急转直下，1997-1999年，全国房地产开发商企业营业利润率曾连续三年出现负增长，也即全行业亏损。

可以说，那三年是房地产业的历史低谷，也是开发企业的严冬。伴随着全行业整体性亏损，1996年地产企业一下子死掉37%，消失了12000多家；与此同时，全国主要城市出现了大批烂尾楼，直到2005年左右才基本消化掉。当然，1994年楼市大泡沫破灭后，海南的烂尾现象更严重，花了八年时间方才抚平城市伤痍。

从宏观经济面观察，当前我国经济面临的外部环境，明显比当年亚洲金融危机更恶劣。加入WTO后，我国经济增长对出口的依赖度，远远高于十年前，而目前世界金融危机导致外部需求急剧萎缩，今年一季度我国外贸对GDP不但没有起到拉动作用，反倒拖了后腿。而且，国内经济经过五年两位数的高增长，也有调整的内部压力。1998-1999年经济“保八”没能成功，2009-2010年亦不容乐观。

所以说，这轮经济调整，有可能重演十年前的低迷形态。房地产业相对乐观一些。主要原因是1999年以前商品住宅需求量小，而目前经过房改十年后，商品住宅需求量规模大，尤其是自住需求波动并不大。今年春季楼市反弹，主要是自住需求中的刚性需求狠狠的出了把劲儿。另外，由于今年4月M2增幅高达近26%，银行贷款增加5万多亿，部分资金没有按规定输入实体经济，而是偷偷溜进了股市和楼市，因此我们发现近期已开始出现投资性购房。

要说开发商现在活得很辛苦，很多人肯定不信。2000-1997年，全国房地产开发企业营业利润率持续快速增长，由1999年-1.16%的历史低点，攀升至2007年10.41%，而2007年全国规模以上工业企业的营业利润率为6.79%。由于全国有六万多家开发商，优质企业的营业利润率远高于10.41%。比如，即使在楼市调整的2008年，62家房地产公司2008年整体的营业利润率为19.31%，比2007年下降2.15个百分点。

老农们都知道冬天冷，来年庄稼收成就会好点，因为可以冻死很多害虫。中国的开发商太多，良莠不齐，可这轮楼市调整尚不充分，冬天好象短了点，天气也不够冷，没能很好促进企业的优胜劣汰。根据中国房地产测评中心2008年房地产开发企业500强研究的最新成果，2006-2008年最大的四家房地产开发企业销售收入各年占全国总销售额(CR4)的比重分别为4.6%、5.2%、7.8%，虽有提高，但与发达国家相比，行业集中度依然很低。而房地产开发行业利润率依然偏高，暗含着行业竞争度偏低、发育不全的不足之处。不能不说，有点遗撼。
今年开发商“不差钱”



各种消息表明，开发商又牛起来了。证据一，2007年曾大行于市的捂盘现象，如今死灰复燃，人为制造“饥渴感”堪称楼市必杀技，开盘前售楼处的购房队伍，越排越长。证据二，4月以来的土地市场重新热闹起来，流标率正向零逼近，部分城市重现多家地产商抢食优质地块现象，于是业界有人惊呼：“地王”时代又回来了。

古人常用“三十年河东，三十年河西”形容事物巨变，可对于房地产市场而言，只需一两年便是阴晴两重天，与之相适应，当下开发商的表情简如“挂着泪的笑脸”。2008年全国房地产市场异常低迷，主要是成交量大降二成，京沪等大城市多数惨遭腰斩，上海一手商品住宅更缩水65%，虽然房价并未明显下跌，但开发商资金链绷得吱吱响。正是在那一背景下，潘石屹抛出了房企“百日剧变论”。结果却证明，开发商生命力那是相当的顽强。

2009年，一场不期而至的楼市“春雨”，滋润得开发商浑身舒坦。1-4月，全国房屋成交量同比大增17.5%。在诸多城市，今年3-5月的房屋成交量已赶上或超过2007年的月均水平，由此回笼大量资金，缓解了很多企业的资金与营利压力。于是，地产商重又神气活现起来，不顾政府劝导，该怎么涨价就怎么涨价。

近些年，房地产业一直被公众诟病为暴利行业，开发商亦集体性被侧目以待。虽然也有部分地产大佬出面引用国家统计局数据，证明开发行业利润率并不高，而且一个项目运作周期需几年；但看看近几年国内财富榜就会明白，地产富豪所占比重最高。那么，这种暴利或者说高利润现象，还能够持续下去吗。

实际上，这事开发商说了不算，关键还得看市场脸色。我们不妨拉开历史视野，分析一下房地产开发业的利润率演变情况。虽然国家统计局的数据有些水份，但毕竞是目前体系最完整的，在此还是借其数据说事。1997年，在亚洲金融危机和国内经济调整的双重负面影响下，房地产市场急转直下，1997-1999年，全国房地产开发商企业营业利润率曾连续三年出现负增长，也即全行业亏损。

可以说，那三年是房地产业的历史低谷，也是开发企业的严冬。伴随着全行业整体性亏损，1996年地产企业一下子死掉37%，消失了12000多家；与此同时，全国主要城市出现了大批烂尾楼，直到2005年左右才基本消化掉。当然，1994年楼市大泡沫破灭后，海南的烂尾现象更严重，花了八年时间方才抚平城市伤痍。

从宏观经济面观察，当前我国经济面临的外部环境，明显比当年亚洲金融危机更恶劣。加入WTO后，我国经济增长对出口的依赖度，远远高于十年前，而目前世界金融危机导致外部需求急剧萎缩，今年一季度我国外贸对GDP不但没有起到拉动作用，反倒拖了后腿。而且，国内经济经过五年两位数的高增长，也有调整的内部压力。1998-1999年经济“保八”没能成功，2009-2010年亦不容乐观。

所以说，这轮经济调整，有可能重演十年前的低迷形态。房地产业相对乐观一些。主要原因是1999年以前商品住宅需求量小，而目前经过房改十年后，商品住宅需求量规模大，尤其是自住需求波动并不大。今年春季楼市反弹，主要是自住需求中的刚性需求狠狠的出了把劲儿。另外，由于今年4月M2增幅高达近26%，银行贷款增加5万多亿，部分资金没有按规定输入实体经济，而是偷偷溜进了股市和楼市，因此我们发现近期已开始出现投资性购房。

要说开发商现在活得很辛苦，很多人肯定不信。2000-1997年，全国房地产开发企业营业利润率持续快速增长，由1999年-1.16%的历史低点，攀升至2007年10.41%，而2007年全国规模以上工业企业的营业利润率为6.79%。由于全国有六万多家开发商，优质企业的营业利润率远高于10.41%。比如，即使在楼市调整的2008年，62家房地产公司2008年整体的营业利润率为19.31%，比2007年下降2.15个百分点。

老农们都知道冬天冷，来年庄稼收成就会好点，因为可以冻死很多害虫。中国的开发商太多，良莠不齐，可这轮楼市调整尚不充分，冬天好象短了点，天气也不够冷，没能很好促进企业的优胜劣汰。根据中国房地产测评中心2008年房地产开发企业500强研究的最新成果，2006-2008年最大的四家房地产开发企业销售收入各年占全国总销售额(CR4)的比重分别为4.6%、5.2%、7.8%，虽有提高，但与发达国家相比，行业集中度依然很低。而房地产开发行业利润率依然偏高，暗含着行业竞争度偏低、发育不全的不足之处。不能不说，有点遗撼。