主题：楼市政策微调但2009年趋势不变

近期房地产市场终于出了个政策微调的“利空”：银监会要求各商业银行严格执行“二套房政策”。自2008年10月开始的对房地产市场的全力“辅佐”政策，终于出现微调。
  那么应该如何看待银监会缩紧二套房贷的政策呢？其实二套房政策从没改过，只是严格执行了。目前第三季度全国房地产的供应因为“去库存化”加快，现在已近尾声，供求关系已经明显倾向有利于 “供方”，这时候出来强调，把房价稳定一下对于房地产市场的长期健康发展是好事。另外，目前国务院和央行都没有表态，主要靠各大商业银行来执行，表明政府在该政策问题上是有可能还有回旋余地。因此，就银监会要求各商业银行严格执行“二套房政策”一事，具体对市场的有效影响其实是比较小。但这毕竟是第一次出现微调，作为政策信号，我们应该给予高度重视，要开始注意以后的每个政策信号了。
  在市场方面，根据中金公司的7月20日~7月26日的成交量跟踪统计，各大城市成交量环比均值下降5%，中值下降5%；而各大城市“周成交量”延续微跌态势，总体周成交量环比均值与中值均为下降5%，但从累计同比来看，成交量仍延续回暖趋势，年初至今累计成交量同比均值为上涨91%，中值为上涨86%。
  而三大板块情况则是这样的：环渤海：北京周成交量止跌回升，小幅上涨4%；天津周成交量环比上升10%；济南、青岛周成交量均延续跌势，分别环比下降33%、11%。长三角：受二套房贷收紧政策影响，长三角总体成交量萎缩。上海周成交量环比小幅上升4%；而南京、杭州、苏州周成交量则分别回落3%、22%、27%。珠三角：深圳周成交量继续下跌，环比下降37%；广州周成交量微跌2%。根据上述数据，受七八月份淡季和二套房收紧政策的影响，未来一段时间成交量将出现环比下降的趋势，但同比仍将维持在高位。
  同时，第三季度全国的新增房地产由于供应量减少，成交将呈现出“价涨量缩”的局面，市场的成交量预期将会下降，目前部分城市的成交量环比有所下降，但是大部分城市下降并不明显，而且目前供应量有限，成交数量下降是在正常预期之中，只要不出现成交量的大幅下跌，应该都是在合理范围的，而房价由于供应量较少，短期的供求关系紧张会使到房价有一定的上涨要求。由于目前的货币政策在近年来是最为宽松，广义货币供应M2明显大于M1，即相当部分的资金流入到非生产性行业，而且房地产投资对经济的拉动作用 （包括GDP）举足轻重，在一段时间内政策面将会继续对房地产行业构成支撑，起码在2009年不会有重大改变。而且目前成交量的环比下滑并未坏于市场的预期。到了第四季度，受供应量限制一线城市成交量难以维持在上半年水平，主要体现在价格上涨；而市场重心将从一线城市向二三线城市转移； 所以变成一线城市看价格，二三线城市看成交量。房地产市场在第三季度开始，分化程度会进一步加剧，包括不同的地区、不同的产品，也包括同地区不同产品的差异会非常明显。
  目前来看，在政策进行了微调的情况下，后续成交量仍然是最需要关注的重点。但房地产行业向好的趋势不变，整体上还是看好2009年下半年房价的走势。