主题：泡沫时期拥有商业地产是利好

在连续4年销售额保持30%增长之后，今年，富力地产销售额已达230亿元。而明年，富力地产又将销售计划调高了30%至300亿元。

昨日，一向低调的富力地产北方区负责人、富力北京公司总经理张辉接受了本报记者的专访。

明年冲刺300亿俱乐部

2008年11月，在全国房地产依旧见不到回暖的曙光时，一份由富力地产董事长李思廉署名的公告称，随着中央政府出台更多优惠政策振兴楼市，相信房地产业的最坏时刻已经过去，认为市场约需3-5个月培养信心，房价将趋向稳定。

该公告称，今年富力地产的销售任务为230亿元，销售额主要来自分布在全国的38个项目，其中以销售金额计算，华南占40%，华北占44%，华西占11%及华东占5%。继续将重点放在广州、北京、天津等传统利润中心。2009年投资物业的建设速度将适当放缓。

“目前回头来看，富力地产对今年楼市回暖的判断，显然早于其他房企，”分析人士认为。

“正是基于对楼市走势正确的判断，富力地产在今年多个城市的动作要早于其他房企，”张辉拿出的数据显示，富力地产截至11月30日已经完成226.21亿元，同比增长58%，销售面积共约220.5万平方米，同比增54%，离今年完成既定的230亿元任务仅咫尺之遥。

北京富力今年主销的项目主要是富力又一城、富力湾、富力丹麦小镇及富力摩根中心等项目。张辉透露，早在年初，包括北京在内的富力旗下的多个城市地产项目做好了楼市走势良好的信心和准备。3月份，北京富力旗下的地产项目就均快速入市销售。4月份，北京富力旗下的多个项目成为北京的热销项目。

“有国家的政策支持和良好的市场环境，加上发债成功和理想的销售业绩等诸多利好因素，富力地产在房地产行业的领先地位将得到进一步巩固和加强。”张辉表示，富力地产2010年的销售任务预定为300亿元，实现在今年基础上30%的增长。

6个项目激战北京市场

对于明年销售任务的完成，张辉明显信心十足。在他看来，富力地产今年不论是在土地储备还是资金方面，都做好了最为优质的规划。

前不久，富力地产55亿元的公司债全部认购完毕，该次债券募集资金的60%将用于偿还银行贷款，募集资金的40%用于补充营运资金。加上今年实现的销售回笼资金，富力地产目前的资金充裕度可以说非常高。

“按照2010年的销售金额来看，富力地产将会进入中国楼市年度销售300亿俱乐部，如果按照今年全国楼市的销售情况对比来看，富力地产可以进入中国楼市的第一梯队，”业内人士评价。

据张辉透露，2010年富力的新产品供应量将高于2009年。以北京为例，明年除目前正在销售的富力又一城、富力丹麦小镇、富力湾和富力摩根中心项目外，将新增广渠门10号地项目和通州潞河名苑南街居住区项目。其中，广渠门10号地按照计划，廉租房很快开工，商品房也将于明年下半年面市。潞河名苑南街居住区项目是富力在通州区拿到的首个项目。

“包括在售的4个老项目，两个新项目，明年富力地产在北京将有6个项目销售。”张辉表示，2010年将是北京一个快速放量年，而且提供的产品类型将更为丰富，包括城市高端公寓、别墅产品、商业产品以及普通住宅，这些产品供应涵盖了多个购买人群，可为不同购买需求的人群提供差异性的住宅产品。

虽然张辉没有明确表示明年北京富力实际的销售任务，但按照目前既定的推盘数量来看，明年北京富力的销售金额将会比今年有所增加。

据不完全统计，今年前11个月，北京富力总销售额已超过50亿元，在北京楼市中处于遥遥领先的局面。多位业内人士接受记者采访时认为，近年来，富力地产在北京楼市一直处于领先梯队，即便是整体楼市销售最差的2008年，北京富力的销售业绩仍能名列前茅。一品牌地产企业负责人向记者表示：“如果2010年北京富力全面发力的话，至少是北京楼市销售总榜的前三名。”

富力不拿天价地，也不囤地

在接受记者采访时，张辉准备了一份富力地产2009年土地储备增加情况表。记者发现，富力地产今年有6块土地收入囊中。5月份，拿下两块地；11月拿下4块地。总规划建筑面积约为125万平方米。今年获取的土地4块在广州，剩下的两块分别位于北京和太原。

尽管富力地产在销售方面表现不错，但在拿地上富力地产显得要比其他房企谨慎。与其他上市房企频繁疯狂拿地不同，富力地产今年并没有参与天价拿地。

北京广渠路10号地是今年富力在北京土地市场的惟一斩获。虽然高于业内预期，但张辉认为正是基于对该地块、对双井区域有感情，所以才有那次的势在必得。同时，因为可以借助富力城现有的大市政规划，10号地入市后操作起来也会比较便捷。

对于今年土地储备增加较少的局面，张辉认为，目前富力有一定既有的土地储备。今年下半年开始，全国土地市场进入了疯狂抢地的局面。面对这样的现状，富力并没有参与天价拿地的行列。

“不拿天价地，也不囤地。”张辉表示，公司对土地的需求是保持理性合理的土地储备，要满足公司持续发展的需要，满足投资者对上市公司良好土地储备的需要。不参加天价地的争夺，也不拿地后囤起来坐享土地增值。“这是富力在土地储备方面的一贯做法。”张辉表示。

但对于明年楼市的发展趋势，张辉持有谨慎的乐观态度。“中央政府已经明确明年仍旧是宽松的货币政策。”张辉表示，良好的政策环境和市场需求，明年上半年北京楼市仍旧会持续向好态势。同时，张辉对目前楼市快速飙涨表示出一定的担忧，他表示，正常的房地产市场是一种匀速上扬，不应该出现大起大落。对于一个负责任的房企来说，不会把短期内赚取超额利润作为其目标，而是要保持一种可持续的合理的水平，对于富力地产来说不愿意看到这种飙涨的房价。如果房价仍旧暴涨的话，对于购房者、政府及开发商来说都不是一件好事。开发商及购房者应该理性地看待房价。

张辉精彩言论

-房地产调整时富力在“练内功”

去年下半年到年底，那会儿我们还看不好形势，当时富力就提出了一个想法“练内功”。在业界对2009年中国房地产市场看好不好看的一次内部会议上，富力属于对今年上半年就看好的一个。事实上，富力地产预计得不错，在北京一二季度房地产销售排行榜上，富力地产都是比较靠前的。

-看不懂土地市场 地王不会持续下去

现阶段，土地市场我们还是有一些“看不懂”的地方。但是我认为当前趋势会慢慢有一些变化。现在各地政府都说明年上半年土地放量将会加大，所以整个市场未来会有调整，供需平衡是肯定的。现在中国的企业也有各自的考虑，地产商在各地拿地王都有不同的考虑，我相信他们也不会持续下去，可能也是短期、暂时的。

-泡沫时期，拥有商业地产是有好处的

近年来，富力在商业地产比例基本保持在15%-20%。住宅开发是我们持续发展的最重要的资金周转的来源，但是随着整个中国地产的发展，从长远来看，持有一部分商业地产是很有好处的。从各国的发展来说，包括中国香港、新加坡，当经济发展到一定水平的时候，房地产到了一定泡沫期的时候，拥有一部分商业地产是很有好处的。这样大家可以维持一个很稳定的现金流的来源，并且商业地产会增值。这对地产公司来说有很好的抗风险性。

-毕业生不要只关注高房价、高端物业

最近大家都一直在说高房价带来的问题，包括我前一段时间和北大、清华的学生交流，他们一上来没有问学术问题，反而问房价问题。我当年毕业的时候也在讨论房价，现在的学生也在讨论，但是不要忘了，你的工资、能力都会涨。市场上肯定有你买得起的房子。高房价只是意味着整个城市化的进程进入到另外一个阶段，各方面的因素聚集在一起，会出现另外的格局，出现新城，出现新的市政投入。我身边有同事刚工作就租裘马都，可一个刚毕业的大学生为什么一定要关注SOHO、裘马都的房子？