一直以来，我都相信房价近两年不会下跌，以致在群里跟黑居易先生开玩笑，说除了不相信房价下降之外，黑先生的其他观点我都苟同！这个观点坚定到最近的地王频现！
我坚信房价不跌的原因，大抵都之如各位分析那样，不做赘言。但前提是，市场相对稳定，遵从商业正常运行轨迹。但最近地王的频频出现，打破了相对稳定的市场，加快了房价上涨的频率和幅度，市场又重新变得疯狂起来。且以杭州为代表的一些城市，屡屡刷新了成交记录，甚至超过了07年。疯狂成交的背后，是饮鸩止渴透支市场！
上帝要其死亡，必先让其疯狂！07年的疯狂，终究付出了08年房价直线下滑全年低迷的惨痛代价。而09年现在的疯狂，是不是也是死亡的前奏呢？
07年和09年现在的楼市都有相似之处：地王频现，但现在的地价更高；通货膨胀预期，但现在好像更严重；成交量大，但现在局部城市已经超越当时……一句话概括，都是疯狂，但疯狂的程度现在比07年有过之而无不及！
这是表象的相同，那决定价格走向的深层次不同之处在哪？
一、经济环境不同，07年购买力强！
经济基础决定上层建筑。07年经历了太多的经济利好：GDP连续两位数增加、股市持续飘红、政府公务员薪金大幅上调。直接表现在消费者手中有钱；而现在还在全球经济危机泥潭中挣扎，出口受限，外商投资大幅缩水，GDP首次提出保八，股市也没有多大起色。总体上看，07年的经济环境要远远优于现在。购买力的不足，让成交后续乏力！
二、购买行为不同，07年需求面广！
购买行为决定销售总量。07年消费者的需求全面开花：大量的刚性需求、投资客到处炒房、二次置业甚至多次置业提前或比比皆是；且因为有钱和房地产投资的最具可操作性，很多普通消费者都加入了投资的行列。但现在的购房需求基本上集中在刚性需求释放和资金避险（也就是买房抵抗通货，各地投资客抬头大都基于此），而普通消费者充当投资客少得可忽略不计。需求面的大幅变窄，将让楼市成交量涨的持续时间变短！
三、积客量不同，07年客群积累时间长！
积客量决定销售指标，取决于积客时间。学过营销做过销售的都明白这个道理。07年的市场火爆，源于多年来的集中爆发，而且还或多或少透支了08年甚至现在的市场——不差钱让很多换房、首次置业提前。而现在的成交客群，积累时间不到1年半。客群的缩小，不足以长时间支撑火爆的市场！
四、库存量不同，07年泡沫成分少！
供需关系决定库存量。相对而言，07年的库存量远远低于现在。换而言之，07年的疯狂接近于真实，而现在只能停留在表象，实际上暗藏着极大的风险和不确定因素。随着库存量的不断增加，形成一个巨大的堰塞湖泡沫后，将极大分散购买力和延缓销售速度。这对开发商的资金链又将形成严峻的考验。庞大的库存量，是火爆市场的紧箍咒！
五、涨价行为不同，07年更趋市场化！
拔苗助长违背商业规律。07年的价格上涨主要是供需火爆，这是商业市场化运作的正常轨迹。而现在的涨价，则带有强烈的功利性和报复性：相当一部分楼盘和开发商涨价，其出发点是捞回08年降价和资产缩水的损失。违背市场的强制性涨价，会让行业的销售终端广大消费者产生抵触心理。
六、消费心理不同，07年自主性购房占多数！
消费心理决定购房行为。07年的楼市疯狂，权且涨价，因为经济能力强，大部分购房者都是自愿性，甚至有些还怕不涨——涨价意味资产升值。但现在支撑火爆楼市的，除了资金避险外，基本都带有恐慌性。在楼市并没有出现期待中的见底后，在苦等一年后便忍不住出手了，生怕重蹈07覆辙房价上涨。便随恐慌性的，是矛盾心理和观望态度，又势必会影响成交。
综上，同为疯狂的楼市，但其底蕴现在远不及07年。07年尚只坚持1年时间，那09年呢？据某机构数据显示，北京6月份基本已经量价双降。是不是市场已经开始疲软的信号呢？
循序渐进，价量稳步小幅上升，方为上策。但地王的频现及地王效应的提前释放，加上一些城市的充满危机的火爆；虚构的疯狂，彻底打破了楼市的平稳！
或许，疯狂过后，房价下跌也就为期不远了！
一直以来，我都相信房价近两年不会下跌，以致在群里跟黑居易先生开玩笑，说除了不相信房价下降之外，黑先生的其他观点我都苟同！这个观点坚定到最近的地王频现！
我坚信房价不跌的原因，大抵都之如各位分析那样，不做赘言。但前提是，市场相对稳定，遵从商业正常运行轨迹。但最近地王的频频出现，打破了相对稳定的市场，加快了房价上涨的频率和幅度，市场又重新变得疯狂起来。且以杭州为代表的一些城市，屡屡刷新了成交记录，甚至超过了07年。疯狂成交的背后，是饮鸩止渴透支市场！
上帝要其死亡，必先让其疯狂！07年的疯狂，终究付出了08年房价直线下滑全年低迷的惨痛代价。而09年现在的疯狂，是不是也是死亡的前奏呢？
07年和09年现在的楼市都有相似之处：地王频现，但现在的地价更高；通货膨胀预期，但现在好像更严重；成交量大，但现在局部城市已经超越当时……一句话概括，都是疯狂，但疯狂的程度现在比07年有过之而无不及！
这是表象的相同，那决定价格走向的深层次不同之处在哪？
一、经济环境不同，07年购买力强！
经济基础决定上层建筑。07年经历了太多的经济利好：GDP连续两位数增加、股市持续飘红、政府公务员薪金大幅上调。直接表现在消费者手中有钱；而现在还在全球经济危机泥潭中挣扎，出口受限，外商投资大幅缩水，GDP首次提出保八，股市也没有多大起色。总体上看，07年的经济环境要远远优于现在。购买力的不足，让成交后续乏力！
二、购买行为不同，07年需求面广！
购买行为决定销售总量。07年消费者的需求全面开花：大量的刚性需求、投资客到处炒房、二次置业甚至多次置业提前或比比皆是；且因为有钱和房地产投资的最具可操作性，很多普通消费者都加入了投资的行列。但现在的购房需求基本上集中在刚性需求释放和资金避险（也就是买房抵抗通货，各地投资客抬头大都基于此），而普通消费者充当投资客少得可忽略不计。需求面的大幅变窄，将让楼市成交量涨的持续时间变短！
三、积客量不同，07年客群积累时间长！
积客量决定销售指标，取决于积客时间。学过营销做过销售的都明白这个道理。07年的市场火爆，源于多年来的集中爆发，而且还或多或少透支了08年甚至现在的市场——不差钱让很多换房、首次置业提前。而现在的成交客群，积累时间不到1年半。客群的缩小，不足以长时间支撑火爆的市场！
四、库存量不同，07年泡沫成分少！
供需关系决定库存量。相对而言，07年的库存量远远低于现在。换而言之，07年的疯狂接近于真实，而现在只能停留在表象，实际上暗藏着极大的风险和不确定因素。随着库存量的不断增加，形成一个巨大的堰塞湖泡沫后，将极大分散购买力和延缓销售速度。这对开发商的资金链又将形成严峻的考验。庞大的库存量，是火爆市场的紧箍咒！
五、涨价行为不同，07年更趋市场化！
拔苗助长违背商业规律。07年的价格上涨主要是供需火爆，这是商业市场化运作的正常轨迹。而现在的涨价，则带有强烈的功利性和报复性：相当一部分楼盘和开发商涨价，其出发点是捞回08年降价和资产缩水的损失。违背市场的强制性涨价，会让行业的销售终端广大消费者产生抵触心理。
六、消费心理不同，07年自主性购房占多数！
综上，同为疯狂的楼市，但其底蕴现在远不及07年。07年尚只坚持1年时间，那09年呢？据某机构数据显示，北京6月份基本已经量价双降。是不是市场已经开始疲软的信号呢？
循序渐进，价量稳步小幅上升，方为上策。但地王的频现及地王效应的提前释放，加上一些城市的充满危机的火爆；虚构的疯狂，彻底打破了楼市的平稳！
或许，疯狂过后，房价下跌也就为期不远了！