主题：2009下半年，楼市离真正火爆有多远？

  寒冬下沉寂许久的土地市场，随着2009年第二季度的“小阳春”逐步升温、积累，终于在2009年6月份完全爆发了出来，一时间，全国“地王”频现。
    中化方兴、富力地产、保利地产、绿地集团、中国电子、广州城建集团、中海地产、招商地产等一个个“地王”在短时间内不断刷新着全国的记录。仅看2009年6月30日北京广渠路15号地的拍卖，经过中信、华远、中化方兴、安联、SOHO中国、万科、金融街、远洋、保利、首开、华润等地产大鳄的竞相出价，最终被中化方兴投资管理（北京）有限公司以40.6亿元拿下，将地王之战推到了最高点。
    在2009年3月份，土地市场还是一片萧索，全国土地纷纷流拍，地产商们也都在蛰伏、猫冬。可仅隔三个月之久，土地市场就再次火爆起来，短时间内刷新出一个个“地王”神话。房地产似乎突然变得“不差钱”。

 

    近日，伴随着全国房地产销售量、房价的上涨、以及土地市场“地王”的频现，房地产市场渐趋火爆似乎已成为事实。而地王的频现，更使得周边房价出现不同程度的上涨。然而这种火爆到底能持续多久、下半年楼市即将何去何从一时间成为业内人士关注的焦点。

    而要预测下半年楼市，则必须要分析上半年市场成交激增及目前土地市场如此火爆的原因，具体来看：
    一、楼市由暖转热，出现价涨量升局面
    近日，国家发改委、国家统计局昨日联合发布数据，今年上半年，全国商品房销售面积34109万平方米，同比增长31.7%。商品房销售额15800亿元，同比增长53.0%。房价更是一路飘红，据统计，6月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%,涨幅比上月扩大0.8个百分点；环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。
    而今年上半年从楼市开始恢复到近期的房价上涨，则是由各方面原因造成的。首先是去年下半年压抑刚性需求的释放。上半年商品房成交量的大增，是以开发商处于资金短缺问题而大幅度降价促销为基础、同时购房者在经过了自去年下半年以来被压抑的刚性购房需求在此时爆发，这二者缺一不可。其次是流动性充裕带来的金钱追逐实物资产的必然趋势。再次是通胀预期下，造成的投资及投机性资金进入楼市。第四，政府4万亿元投入其中有部分资金进入楼市，带来投资的火爆。
    二、开发商对土地的需求大增
    受去年房地产市场低迷的影响，房地产开发企业购置土地的热情曾一度骤然降低，根据国家统计局的数据，2008年全年房地产开发企业土地购置面积为3.68亿平方米，比2007年下降了8.6%。
而今年3月份至今，房价的上涨和销售量的大增以及地产股的疯狂走高，一方面大大缓解了开发商的资金压力，另一方面给开发商带来市场预期的自信和拿地信心。因此，在手头土地相对匮乏之时，开发商加紧拿地步伐，造成各地“地王”频现。
    三、经济大环境的好转
    自3月份开始，中国经济不断出现积极因素，好的态势也越来越明晰。7月16日，统计局发布，上半年国内生产总值139862亿元，按可比价格计算，同比增长7.1%，比一季度加快1.0个百分点，财政收入大增19.6%。经济的好转使得开发商和投资人士都看到了楼市的前景，这也是房地产市场火爆的一个原因。
    四、通胀预期及国家宽松的货币政策
    自去年经济危机爆发之时，国家将房地产投资的资本金比例从35％调至20％，拿地的成本大幅度降低促使开发商敢于出手；宽松的货币政策之下，信贷规模快速扩张，更给开发商带来了充足的资金；未来的通胀预期也促使部分开发商用资金换土地，以图保值增值，为后市发力增加筹码；据报道，上半年新增本外币各项贷款7.72万亿元，同比多增4.99万亿元。而这些资金大部分流入楼市、股市中。

 

    正是各个方面的原因使得房地产市场、土地市场火爆异常，然而在“地王”频现的背后，我们更应该看到的是：
    一、据国土资源部消息称，今年上半年房地产开发用地供应约3.12亿平方米，同比减少5.7%；今年上半年全国土地市场招拍挂出让价款总额为3499.09 亿元，同比减少16.2%，平均价格则下跌了28.4%；全国105个监测城市的平均地价水平依然处于下行通道，同比下降了0.88%。土地成交火爆和溢价成交只是发生在特殊城市特殊地段的局部现象，目前的土地市场并未全面复苏。
    而近阶段拍卖土地的产品入市销售，则最快也要一年、甚至两年以后。特别是各地的地王地块，其定位也将是区域性高端项目，而正是这部分的市场消费需求至今却一直没有打开。因此，目前土地市场的火爆，对于今年下半年楼市的真正影响并不大。
    二、全球经济依然前景黯淡。世界银行(World Bank)最新报告显示，尽管经济已经开始反弹，全球出现了股市回升、利率下降、商业和消费者信心提高等稳定迹象，但失业率很可能继续维持在高位，经济和金融稳定性仍存在严重风险。
    三、中国经济尚有不确定因素，实体经济仍未恢复。沿海大部分企业还没有开工，山西90%的煤矿还处于停工状态，而政府的4万亿投资大部分被投向了正在升温的房地产产业。加之海外热钱的涌入，也使得房地产市场出现了“虚火”。
    四、为了抑制地产的泡沫及严防通胀预期的爆发，政策极有可能使用增加交易税收、提高按揭利率、控制地产开发贷等手段重拳出击楼市，并全面强有力的封杀房价的暴涨。
    五、房地产的消费可以分为自住型、改善型和投资型。从今年上半年的房地产市场销售中，我们不难看出，真正热销的是中低价位的住宅产品，也就是自住型这类刚性需求的真正爆发。而高端住宅项目、写字楼及商业项目则销售量一直低迷。包括写字楼的出租市场来看，从去年下半年开始不断上升的空置率，至今也一直没有降下来。而从理论上来讲，只有当改善型、投资型都释放出来，楼市才会出现回暖，特别是投资型的大量释放才会迎来新一轮的房地产市场火爆。这一点从我国近几年的房地产走势就可以很明显的看出来。