主题：决定高房价走向的六大必要条件
- 发表于2009-11-13
中国楼市当前正处多事之秋。高房价与不断推存出新的调控手法并存，不减的购买需求与迭起的抢地风暴同在。在不到十年的市场取向发展进程中，楼市贡献了两位数的GDP以及带动近百分之七的相关行业产值增幅。但，离总理提出的建立中国特色房地产开发与消费模式，还有相当长一段路要走。 那么，决定中国楼市正规化前进的主要力量以及围绕利益的博弃或将成为今后一段时期新小康时代房地产发展的主旋律。 最重要的一支力量来自于消费。 如同任何一个行业的发展，最终起支撑作用的是消费，包括消费人群以及消费力。下一个五年，经济的主旋律是结构调整与发展方式，消费的主旋律是形成稳定的购买力。政府更多行使其社会职能，完成社会最基础的保障以及公共产品建设，淡化政府对某些行业的垄断，尤其是第三产业将引进开放式竞争。在此条件下，中国将进入粗放向集约发展的小康阶段，消费力将趋于稳定。 以下变化代表消费发展方向及其对楼市正规化的影响。 1、业主意识的强化。目前大量维修基金躺在银行这个代管单位睡觉；由托管物业服务的小区不计其数，无业主委员会；有业主委员会无权力进行重大决定者约占百分之八十强。这些数据间接说明中国人的消费维权意识非常淡薄。另外一个方面的因素是，投资型消费占有非常重要的地位，以致入住率长期不达标。伴随市场波动对投资与消费的洗礼，这方面的意识将会加强。 2、住房消费更为理性。当前主要是沉积的置业观念，筑巢引凤的需求；还有就是收入差距带来的投资投机畸型消费；还有就是灰色收入及洗钱带来的非价格型消费。预期下一时期由于：居住保障落实到人，居住保障面不断扩大，收入分配与收入管制规范化让灰色收入与黑钱退出市场，投机型消费在税费管制下得以抑制，从而形成以收入层次为基础，多层次住房供应的供求格局。消费观念也从而取得革命性变化。 政策市彻底退出房地产市场，还政府以市场监管者身份，形成市场监督的引导力量。 目前中国的房地产还被称为政策市，表现在用地供应关系链尚没有完全切断；报审环节的寻租空间尚没有完全切除；先暂后奏的开发程度尚留有余毒；由于制度性垄断，房地产供应力量中的寡头尚没有完全根治；开发主体对服务联合单位的剥削尚没有完全退市及形成分工机制。 但在消费为主导的老百姓力量逐渐强大以后，在科学执政逐步得到体现以后，政府将集中精力发展公共产品与落实社会保障，制度化楼市替代政策楼市以后，政府将与老百姓形成合股力量，共同监督商品化的房地产市场。 垄断开发不再，合理买方市场凸现品牌竞争价值，市场化取向不再因噎废食。 适度、合理竞争将形成楼市自动淘汰机制，从而削弱楼市供应的寡头垄断并最终形成垄断不经济，开发商将让品牌更为真实地表现于营销过程，品牌支付将成为竞争的主要内容。 市场化的一个重要效应是产生了自然的竞争。当前出现了楼市垄断或头现象，实际是竞争深度与广度不够。随着市场化取向改革与楼市市场化发展，必然形成卖方之间的适度竞争，从而克服目前的不当垄断，到那个时候，竞争更多体现为品牌支付的竞争，所谓品牌支付实际就是品牌中的产品因素越来越多，项目开发凝聚着开发商对各种资源的综合利用并通过服务向消费终端输出，普通商品的三包等服务竞争内容以后将更多在房产品领域普及。 当开发商不是以一个集体的博弈力量而是不同服务理念指导下的产品生产厂家出现在市场上，消费力量才得以影响生产，以需定产才成为可能。 投资市场品种丰富，选择面扩大，房产品的投资投机回报与其他投资品种实现了平均化。 目前投资品种非常稀缺，至少相对于各种投资资金来源而言是这样的。另外一点就是投资市场的建设成熟程度不一样，房产品的投资市场纳入到一般分级的三级市场，房产品的特殊性在投资保值过程中无限扩大，在高房价下投资吸引力高于其他投资品种。 当投资市场品种丰富，选择面扩大了，并且房产品投资的回报与投资于其他，如黄金、国债、收藏品、拍卖品、股票基金等回报率相同或相近，风险对等，则房产品的投资与投机消费就不会片面地助涨高房价。 行业利润结构与利润水平趋同。 现在的情形是：房地产业的利润水平过高，行业利润结构单一，没有破产与负利润的房地产项目。导致了其他领域的资金挤向楼市，而房价长期高涨导致利润平均化规律在房地产领域并没有显现。 如果搞房地产与搞生产线一样的难度与利润水平，房地产并不是独立于社会经济的一个产业的话，那么，全民皆房地产的这一中国特色现象即将退市，房地产业与其他产业一样，遵守着基本的规则，无论如何走向，最终会出现行业利润结构与利润水平趋同，这时高房价没有足够的投资需求与充足的供应支撑，加之社会保障水平的增强，则房价回归市场价值决定，是有可能的。 行业周期回归理性。 目前的高房价因素，除上述力量不当集中并不当博弈，如消费者追涨、非理性选择与急购、投机消费、政府寻租过旺、行业开发过于集中，难度低且利润非均衡，关键说法在于周期规律无法嫁接于现有的房地产市场。 其一，房地产项目开发无须象建立产品线一样耗时耗钱；其二，房地产预售与验收条件、报建审批条件掌握在开发商与政府两家；其三，需求并非建立在合理的收入基础与消费基础，一方面贫富差距在房地产市场消费表现非常明显，导致投资投机行为泛滥，另一方面社会保障以及市场化暴露的道德风险让一些人们超前消费或采取住房超前消费来抵冲社会压力。在这些因素的影响与作用下，房地产生产实际没有什么周期概念，缺乏周期支撑的房地产市场，融资、投资、消费以及土地供应、商业银行贷款均很少考虑风险或认为无风险。 必须从审批周期、规划论证周期、建设与验收周期等方面延长项目开发周期；从增加用地与项目产品供应角度增强消费选择面，延长消费决策时间；从消费群体收入预期方面做文章，推迟他们的购买预期；增加社会保障水平让消费者对高房价以及住房消费有合理的准备期。这样才能形成比较理性的行业周期。 在一个市场中，当力量达到均衡，整体呈买方市场格局，政府监督下供求具备博弈条件，市场风险与投资量吻合，房价自然回归到价值规律作用范围，利润平均化规律将让房地产业退出资源绝对垄断领域，获得与一般行业类似的投资秉赋，相信中国楼市的正规化已不远了！