主题：人防车位一次性收20年租金是否合理

“一下子收6万元，开发商这也太狠了吧？明摆着就是要圈钱呢。这样的行为合法吗？”元旦期间，家住石岐区颐和山庄的谢女士有点纠结，因为她突然在小区公示栏内看到了关于楼盘数十个人防车位即将以一次性出租的方式，向业主出售其20年的固定使用权。对于这个问题，小区内的不少业主同样感到颇为困惑：到底开发商的这种行为是否合法？市民一次性缴付6万元租车位又是否有保证？为此，记者在元旦期间进行了几方的调查。

收费不违法，业主不买账也有理

据了解，本次颐和山庄出租20年使用权的车位，属于其颐和苑13至17栋的约40个地面隔层式人防车位。记者在查阅了相关的法律条例后发现，人防工程不具有产权证，所以不能买卖，但允许出租。人防车位的出租合同最多只能签20年。因此开发商出租20年车位不算违法。

“我们也知道车位问题在中山引起了不少的争议，所以楼盘本次张贴的公告内容，肯定都是在不存在法律争议的情况下才这么做的。而且，现在这几十个车位属于开放性质，基本上什么车都可以停，随着业主的陆续入住，日后车位肯定比较紧张，开发商这样做也是为了方便管理。”楼盘物管负责人表示。

“把20年的租金一次性收完，那物业公司用什么担保为我们服务20年？一旦出现新的物业公司进场，他们会不会认可你之前卖车位的做法？如果转手租不出去，业主不是白交租金吗？万一国家突然征用人防车库的话，那我们的损失谁来赔偿？”在采访中，多位颐和苑的业主对开发商的这种做法提出了质疑，并明确表示不接受开发商这种“突然袭击”。

一次性付款，业主需承担风险

有律师指出，开发商与业主签订20年租期，本身不违法，但应该分年度收租金。业主如果一次交付20年的租金，缺少法律保障，有潜在风险。

在早前的采访中，有本地律师事务所的律师就曾向记者表示，业主一次性将20年的车位租金交给了开发商，但目前物业的管理期限一般都在5年左右，存在被解聘的可能。如果目前的物业走了，新来的物业接手后，与开发商交接地下车库不顺利，或者出现资金上的纠葛，受侵害的就必然是已交租金的车主的利益。因此，一次性收取20年租金，这对开发商而言虽属“合法获利”，但业主则要承担各种不可预期的风险。

另外，记者了解到，开发商要一次性收取多年的人防车位租金，受到业主抵制，这样的纠纷在中山乃至国内多个城市都并不鲜见。据了解，目前北京、上海等地的人防部门已把人防车位的使用权审批改为一年一批，这意味着开发商只能将人防车位一年一租，不能一次性收取20年租金。

6万元租20年，看起来不划算

对于业主而言，6万元买20 年的使用权，折合年租金3000元、月租金250元（市物价局规定），表面上与目前的缴费水平相仿。但按照上述的算法，业主将6万元存入银行，理论上20年下来连本带利的总收入约为16.5万元，其中利息收入约10.5万元，理论上平均每年的利息收入超过5000元。这意味着，即便日后车位租金上浮至5000元 / 年，业主单靠6万元的利息收益也已经足以支付。

如果按更深一层来计算的话，业主一次性缴纳6万元后，相当于损失了20年的潜在利息收入，也意味着业主其实总共花费超过16万元，但只是购买了车位的20年使用权 （非产权）而已，折合年租金超过了8000元。不过必须指出的是，这种算法并未有考虑到小区车位数量、车位升值、业主使用习惯等因素。