主题：购房时，小心定金成陷阱

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发表于2009-06-16

要将购房定金的一些情况在这里讲一下，希望能对大家有帮助。首先要理解定金的法律意义。

定金可分为立约定金、解约定金、成约定金、证约定金等。在房屋买卖交易过程中定金纠纷往往集中在《认购书》上，而认购书中的定金属于立约定金，其设立的目的是为了担保房屋买卖合同的签订。

按照《合同法》中规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》，约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金起到担保合同履行的效力，给付定金的一方违约，无权要求返还定金；收受定金的一方违约，应双倍返还定金。”。2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条进一步规定："出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。"

因此，理论上定金是把双刃剑，对开发商还是购房者都具有同等的约束力，关键在于责任在哪方。
具体来讲，如果购房者因自身的原因比如说：没有筹到足够的首付款、觉得认购书中约定的房子不合适、看中了别的房子、对周边环境或配套设施不满意等。而没有按认购书规定的时间、地点前去签约，将导致购房定金无法追回。

反之，开发商在认购书约定的时限内将消费者已认购的房屋转售他人，或者对于认购书的主要条款，如价格、面积、付款方式等擅自进行修改，或有欺诈行为，从而导致买卖双方未能签订正式契约的，应适用定金罚则，双倍返还定金。

还有一种情况是，商品房买卖合同未能签订是因为双方就认购书中没有提及的签约细节、合同具体条款进行协商不能取得一致或不可抗力所造成，则系不可归责于当事人双方的事由造成合同无法签订，双方互不承担违约责任，开发商应将定金原额返还。

既然是把双刃剑，定金怎么又成了购房者的陷阱呢？这是因为开发商往往利用了信息优势、专业优势和市场中的强势地位，免除了自身的责任或加重了购房者的义务，导致购房者处于非常不利的境地。

比如，销售人员天花乱坠的讲解，人为制造购房的紧张场面而不给购房者足够的时间冷静思考和决策，导致购房者冲动之下仓促落定。事后悔之以晚，为了不损失定金勉强签订购房合同。

或者开发商直接在认购书上写上“购房者应在该定购书签订之日起X日内到X处签订购房合同，逾期定金不退”，这实际上是一霸王条款，因为一旦购房者未在规定时间内签订购房合同，责任全部推到了购房者身上，购房者的维权难度增加，很有可能无法讨回定金。

另外，“定金”和“订金”是有区别的，“订金”一般情况下被视作预付款，如收受订金一方违约，只须退还所收款项，而无须双倍退还。当然购房者如果不想买房了，也可以要回所付款项。“订金”对双方的约束力都比“定金”要弱。还有的认购书上写着“留置金、担保金、保证金、订约金、押金”等，凡没有约定定金性质的，法院一般不予认定是定金。

所以，购房者在下定金时务必谨慎，应尽量争取不签认购书，而直接签订商品房买卖合同，以避开认购书中的定金陷阱。

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