社科院认为5万套保障会放量上市以及全国平均高达23%的空置率，地价下调，未来开发重点向郊区转移等等，总之在一些人士看业，房价将很快大跌，幅度有说十五，有说二十五，更甚者言说将于2010年大跌一半。
楚芸认为，2010年，一些黄金时期保留的优势将重拾，一些革新后的产品将重来，一些泛渣式开发商将清退，一些政策将转化为制度，一些购买力将被培植，一些城镇化将进入实质发展期，因此，2010年房价不是大跌而是大涨，时间会证明，2009就是个政策年，买房年，楼市的一个重大峰回路转，一种强劲继往开来。
没有必要看房价收入比，基数不同，相对数的对比没有意义，反过来，人口数量与质量的变化，收益增长与消费结构的变化，同样让合理的房价收入比失去比较的意义。向前看十年，向后可以看三十年，这就是中国楼市，你才能觉得为什么房价不是问题。
危后之机，危后有机，危后良机。
不管你信不信，只要实施市场经济，都存在经济危机周期，在中国叫做经济波动。而且伴随每一次危机，必然有一个通胀转实的过程，价格水平同步上扬，就象猪肉一样，每一个经济周期都会提升肉价，这是最明显的一种表象。可别指望肉价回到四五块钱一斤。房子也是一样的理儿，不存在回复。
危机的四个周期马克思早年有精确揭示，危机过后首先就是在投资领域发生鼓胀，再就是消费进一步补强，创业迎来黄金时间，各方面都会呈现量价齐升的局面。就房地产而言，香港战后十年萧条迎来的是自六十年代初持续近三十年的黄金发展。日本六七十年代的奇迹，同样缔造了房地产的黄金二十年。
现在的情况是，目前经济运行，我国国家软硬实力，都超出了九八年，奠定了快速软着陆与复苏反弹的强劲基础，因此只要今年经济发展速度达到6%以上，即使没有完成预期保八目标，也足以支持2010年有一个好的年成，经济拐点产生具备很强的必然性。
储蓄，不知你注意没有，我国居民储蓄年末余额2005年才16万亿元人民币，不过那时的美元兑换价是八块四，经历2008年楼市全面低迷，经济发展遭遇压力，我国储蓄余额超过23万亿，比国民生产总值还多，当然彼时的人民币兑换价降至七块多一点。也许你认为这是中国人的节俭，但如果你季度性跟踪统计数字，这23万亿流入与流出的比率一直徘徊在40－70%之间。
那么，一旦经济软着陆并走向新一轮繁荣，储蓄红利，这是楚芸发明的一个词，楚芸一直认为，居民的储蓄不仅仅构成银行负债一个意义，还有一个重要意义在于他们建立在国家信用基础上，有凑分子的意义，国家困难的时候，好过的时候，通过利率召唤他们入或者进，他们很听话，也从不会发生挤兑的事情，因此应该分取利率以外的一定回报，而且经济发展总伴随着一定程度的通胀，名义利率与实际利率的差额老百姓也应该获得一定的贴息。正因这种作用力的存在，转危为机以后，附加的红利部分将全部转投消费领域，而住房普及率的缺口决定了买房是最佳选择。
楼市复苏自己也能生产出购买力与买房者。
不仅如此，楼市自身的造血功能得以恢复。在黄金十年，由楼市创造的就业与工资性收入产生了大量的从业人员买房，按照房佣平均值千分之二至三框算，未来消化存量房提佣至少保证在20－30亿元，而从业人员一线底薪一般在千元左右，月供一千，首付控制在20万以内的区域，这些人都可以实现买房梦。而楼市的复苏，从业之高管，管理层收入将成倍增长，而围绕楼市繁荣的，还有广告业、媒体业、策划业、公关业、材料供应与建筑业等也会衍生出新增消费，目前，由黄金十年储备的这类潜在购买力，主要是行业不景带来对未来的担忧而没有入市，一旦行业转暖，加上行业复苏，这是一支生力军。如同人们无法估算驻京办能产生多少买房人一样。
本人坚持认为，开发商进出机制必然提上议事日程，现在的开发商必然面临两重洗牌，一重是市场的自然淘汰，一重是政府管制带来的清退。那么，身居开发商，头顶暴利光环，退出之前他们不可能不通过评估手段为自己为家人释放一定的不动产，什么意思，在目前的评估市场，一个项目多评估出几套房子简直轻而易举，因此退出前的开发商都会囤积一部分优质存货，满足未来之需。
另一个现象就是企业福利向不动产方面的倾斜，纵观国内外，经济发展到一定阶段，即全面小康化，其共有特点就是企业通过派发物产福利来留住人才，我国因为国有体制以及资源垄断等原因，一旦企业派发物产福利蔓延，因为刺激消费的原因，这方面业已无管制，势必催生一批买房人。
楼市复苏还有一个附加效应，那就是商业不动产与综合物业的保值增值将得到强化，而商业与综合物业的投资回报，包括因为经济与楼市不景状态下回报萎缩，都将得以重新回到正常水平，前期持有这些不动产资源的业主有可能在新一轮经济刺激条件下，进行直接或间接再投资。
政策基调助力自住需求的持续增长。
新近，围绕房地产业地位的争论告一段落。
政策的总基调，一方面是坚持政策性保障不动摇，二是坚持房地产业是重要支柱产业不动摇。同时，针对前期人们对房产业没有进入十大振兴规划的异议，高层再度明确房地产大宗消费地位，等于公告房地产业将在消费拉动经济增长方面起重要作用。
因此，未来一段时间，楼市的主旋律将是稳定消费，稳定消费不等于大跌房价，而是通过更全面的刺激政策，更积极的金融支持，更灵活的信贷政策来刺激沉淀的、积累的、发展着的住房需求。甚至基于收益结构不平衡，与其让富人将钱用于银行，不如让其产生现实消费，而采取增加地方债、增发企业债、推出房产信托、鼓励民间融资、支持不同性质资金之间的合理并购等措施来变相鼓励房地产的投资性消费。
经济复苏走向高涨前夜往往伴随着高消费。
我们往回看看98－02年的情况，经济转暖后伴随的往往是投资、消费、外贸三驾马车同时高速运行。而在消费领域，由于复苏环境下资本成本可能加高，因此闲资将大量进入消费领域。
高消费的背后是置业，尤其是换代置业的提前进行。而经济稳定后就业、收益分配、税收、金融等支持政策的持续效应，使得消费信心可能爆棚，未来收益的稳定必然加剧置业量的上升。
与此同时，复苏阶段正好是教育、文化、创意、信息等未来支持性产业迎来高速成长期。这些产业有一个重要特点，就是以人为主，人力资源的竞争是这些产业发展成长的关键。因此伴随这些战略性新产业的良性运行，国家确立支持性政策并重点扶持，自然会催生一批新兴购买力。而且这些非资源消耗性产业的人力成本一直比较高，象澳洲，从事这类产业的人群平均周薪达到实体行业一线技术性员工的8－10倍。
基础性社会保障的强化，农村市场的开辟。
牛刀先生说，城市化救不了中国农民，你信吗？中央政策明文规定，下一个经济周期的关键词，不是城市化而是城镇化。举个例子，将农村土地推平建房，再按照一定标准回迁，让村民有房住，你不愿意吗？
不要唯牛先生是从，实际上，农村市场的开辟，伴随的是基础性社会保障的强化，可以预见，未来医疗教育保障将全面覆盖，农村市场的开辟类似于由政府牵头进行一个巨大的项目开发，土著居民回迁后多余的住房再进行社会化分配一部分，市场化分配一部分，再将节约出来的用地进行产业化建设，比如发展农村能源，比如围绕边郊区域建设城市配套工程，如清洁能源，如水处理，如果蔬基地，如生态农业基地等等，焕发出来的农村生产力，自然也可以培植一部分住房消费力。
笔者隐隐感觉，富人其实最愿意赶往农村，未来中心城市周边的滨水濒山集镇将因为城镇化与城乡一体化建设而成为富裕阶层的首选地。
政策性住房规范化，市场化，制度化。
现在主要是着眼于保经济大势，所以政策性住房主要充当市政建设的重任。但一旦经济反弹，则政策性住房自然回归到社会保障的范畴，基于货币化分配是最公平最直接最公正的手段，未来的政策性住房，将进行商业性开发，即统一交给开发商建设，政府监督，最终消费形式也必然是市场化的，因此政策将重点围绕规范化与制度化进行建设。
也就是，所有人等，当然困难户低保户除外，都将进入掏钱买房阶段，只不过当你买房的时候，能够不同程度不同比例地获得政府的财政补贴与购房费用豁免。
土地供应制度化建设。
我们关注到有几个城市正在进行土地制度改革的酝酿与试点，大约有这么几种模式，一种如北京模式，城乡一体化，政府为中心，给政策，保证就地回迁，销售价格与销售对象由政府确定；一种是武汉模式，基本归纳为三三制，三分之一用于回迁，不足部分采纳补贴，即照顾到有些民民购买力强，可以改善居住条件，那么他们进入到商品消费的时候只掏多出面积的钱，三分之一用于村属集团性企业的土地返还，三分之一由政府收购储备；还有如钦州模式，政府将一块宗地的所有配套、市政规划要求、本地拆迁负担等一并量化，再以此来在市场范围内遴选开发商进行综合性开发。
由于未来可开发用地将更多涉足集体用地，行政划拨当中的废地，资源与环境改造后产生的零星用地，城市区域内的成片改造的共用地等，还涉及农村巨大的宅基地，因此土地供应必然在原始成本、供应价格、储备方式进行制度化改革，地价不再产生泡沫，也不再会产生同一区域地租几何倍数的级差。
这种变化并不是佐证房价将在未来下降，而是平稳发展，地价降一点，开发成本从紧一点，这样作为房价转嫁给消费者的部分也就变得更加吻合实际，但产品差异与品牌差异，开发水平，项目规划效率与规划品质等内涵性的差异还是会带动房价有高有低，总体平衡上扬。
区域经济中心形成。
未来中国将形成几大区域中心，在这些区域中心，为富人造房子将变成现实。
房价会不会下来呢？据悉，类似武汉城市圈两型社会试验区与长株潭城市群，目前国务院政策研究室正在就形成几个大的区域经济中心进行实证研究，有望继续出现类似城市集合体。
区域中心的出现对楼市的实质性作用是双向的，一方面对置业进行分流，另一方面，处于区域中心辐射范围内的卫星城房价将因为中心向四周的流动而上涨，而区域中心的中心城市则因为四周卫星城高端购买力的流入，房价也不会回落，因为二者的互相钳制，房价不会发生暴涨暴跌，而是平稳运行，缓步上扬。
全面产业化实施，强化分工，资源管理规范。
相当数量的有识之士认为本轮全球性危机来得好，来得妙，因为咱们的腰杆直了，基础强了，我们既不害怕美元体系崩溃，也不害怕我们是美国的最大债权国，同时我们的2万外储许多与美元关联。在解决渡危问题后，我国经济将进入全面产业化实施，强化分工与资源管理规范化时期。
现在我国与发达国家的差异主要表现在投入产出效率方面，其中最重要的是企业管理效益没有放在突出位置。现在，为了振兴并安然渡过危机期，我国实施一揽子计划来刺激经济发展，提出十大行业振兴规划，严格来说，这只是中期调整，但在结构与发展模式转变的关键时间，这种中期的全面产业化政策，必然会促进市场主体强化管理，着眼体制机制创新，尤其是内涵再生产必然为大多数企业所重视。
就房地产业而言，目前要务就是抓紧时间搞好战略调整，宏观方面来看，包括强化产业分工、遵守资源管理规范、基于环境变化重新修订企业发展战略。
基于此，笔者认为，未来房地产业将发生如下变化，围绕市场分化研究后进行定制式生产，围绕区域内消费价格的预期来制订项目成本企画，围绕更社会化的品牌建设来赢得消费追随者，围绕挖潜和集约经营来降低成本提高内涵利润，围绕企业的经济、社会责任一体化目标实施薄利多销的开发战术。
当暴利渐行渐远，合理才是存在，由此导致房价并不会吸引那么多的关注与目光，买房也将如同购买一件相对奢侈品一样，只是例行而为，没有什么特殊含义。
中小企业改革的活力所在。
全面建设小康社会，表面文章是和谐，共富，保障，实质文章就是让中小企业承担起培育中产阶层，诞生中产阶层的生力军责任。我国本轮经济大调整，直指改变发展模式与经济结构，实际上一方面是产业调整，另一个重要方面就是充分形成中小企业良性发展的环境。
中小企业一旦形成燎原之势，其在就业、创业方面的活力得以充分释放，人们的生存压力将变得比较小，因此超前消费将伴随消费信用化而得到提升。我们调查发现，许多人并不是没有与市场价格吻合的等量现金储备，而是不敢消费，如果就业、创业稳定带来的收益有保障，这也会让一些刚性需求提前释放出来。在一项问卷中，如果你有足够的收益来源保障，就业比较充分并且所从事的行业与工种处于朝阳地位，你将选择A尽一切努力完成置业，看自己的口袋而不注重房价涨跌的占65%，已经有房不打算再折腾的占8%，只有27%的被调查者认为，无论如何得攒够了本钱，等待房价触底以后再买房。
无论你是否接受董藩教授的，未婚同居，离婚观念的改变等社会学范畴也同样影响到买房，我们都有足够的理由证明，未来的三十年是我国经济全面发展的三十年，楼市也将在前车之鉴基础上实现平衡化，平均化，薄利多销与品牌力营销必占主流，消费也会更加有序与理性，因此房地产业的繁荣与可持续发展篇章并不会因为一个自然年份的紧缩而被重写。
并且会伴随经济快速着陆而自2010年始。
补：截止日前我国各类存款余额激增至52万亿元，其中居民储蓄劲增2万亿元。国务院总理温家宝提出，进一步稳定内需，促进民营经济发展，促进民间资本合理流通。三驾马车对GDP的贡献率分别是投资2%、消费4.3%，外贸负0.27%，正因如此，内需足以让中国经济快速复苏，所以房地产才作为大宗消费又一次进入高层的视野。
