主题：对付面积差异有规定

主和zhuhe

发表于2009-06-04

暂测面积与实测面积有差异时：分摊面积增减，房价不变套内面积增减，有约定，从约定；无约定，从法定

在商品房预售中，暂测面积与实测面积的差异时有发生。对此，购房人和开发商就面积差异是否引起价款退补及如何退补争议不断。根据相关规定和２０００版预售合同的约定，暂测面积与实测面积差异产生的原因不同，处理也不同。

公共分摊面积增加，套内建筑面积减少该如何处理。在本市商品房预售合同示范文本中，关于面积差异只是以建筑面积为依据，而未对共用分摊面积和套内建筑面积分别发生差异作明确约定。这使开发商与购房人对于因套内建筑面积的差异引起的房价款多退少补一般能达成一致，而对于分摊共用建筑面积的差异引起的房价款多退少补则有不同看法。实际上，按照现在所使用的２０００版商品房预售合同第五条的约定，首先应适用《上海市房地产转让办法》第四十四条，同时根据沪房地法复（１９９９）１１７１号文件《关于〈上海市房地产转让办法〉第四十四条的解释》的规定，分摊的共用建筑面积增减不影响房价款，其次，方可适用当事人的约定条款，即当事人所约定的多退少补一般只适用于套内建筑面积发生增减的情形。

购房者也可掌握面积差异问题的主动权。预售商品房的当事人可在合同中分别约定，套内建筑面积和公共分摊建筑面积发生差异时的处理办法，从而排除第四十四条中相关规定的适用。除了上述面积差异情形外，其他面积差异的处理如下：

情形:建筑设计变更引起建筑面积增减

处理:若开发商征得购房人同意，双方经协商变更预售合同的相关内容，房屋交付时发生面积差异的，则按照新的约定处理。若开发商未征得购房人同意变更建筑设计的，预购人有权解除合同并要求开发商承担违约责任。

情形：因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减

处理：预售合同约定的转让总价格不变。

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