主题：滞涨 标志楼市进入寒潮期

 继6月后四个月，全国楼市成交量持续下跌，楼市逐渐进入了交易淡季，楼市预期也变得不甚明朗起来。例如，国家统计局相关统计资料显示，与去年同期相比，广州楼价涨幅达到12.1%，不仅超过了邻居深圳，更位列全国之首。10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.9%，涨幅比9月份扩大1.1个百分点；环比上涨0.7%，涨幅与9月份相同。新建住宅销售价格同比上涨4.0%，涨幅比9月份扩大1.3个百分点；环比上涨0.9%，涨幅比9月份扩大0.1个百分点。

 

 例如，广州市国土房管局发布10月份楼市数据，广州新房的成交均价再次突破一万大关，达到10078元/平方米，不过成交量萎缩，只有54.9万平方米。中心六区一手房均价达到13399元/平方米，一举超过2007年10月（当时中心六区均价12566元/平方米）的历史之巅，成为新的记录。这是自2009年9月份以来，广州一手住宅月交易量首次低于60万平方米。2009年11月广州一手楼市均价10158.8元/平,再次突破万元。根据LF监测阳光家园数据显示，从2009-11-01到2009-11-30广州十区两市266个楼盘有成交，共销售6839套，成交面积达749270平方米，均价为10158.8元/平，环比上涨298元/平。

 

 国家发革委、国家统计局公布了2009年10月份全国70个大中城市的房屋销售价格。数据显示，10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.9%，涨幅比9月份扩大1.1个百分点。其中广州一手住宅价格同比上升12.1%，涨幅位居70个城市首位。这已经是广州连续两个月房价同比涨幅居全国首位。广州一手住宅价格已经连续两个月急涨，在9月和10月均位于全国首位。9月，广州新建住宅销售价格同比上升7.3%，环比则上升了1.4%；10月，广州新建住宅销售价格同比更大幅上涨12.1%，环比也上升了2.1%。而10月，广州90平方米以下的新建住宅销售价格同比更急升22.4%，升幅同样居全国首位。

 

 在2007年10月之后，深圳房价整体下跌超过30%，大批炒房客被套牢。但如今，深圳却再度成为新一轮楼价上涨的领跑者。统计资料显示，今年9月，深圳新房成交均价达到创纪录的20940元/m2，较2月份10770元/m2的低点上涨了94%，7个月内房价几近翻番。进入10月，深圳市新建商品住宅销售均价为20234元/m2，虽然比9月下降了3.37％，但比去年同期依然上涨了59.25％。而此前，深圳房价的历史最高位是2007年10月的17350元/m2。这意味着，目前深圳的房价已经跃过了2007年房价的巅峰水平。2009年9月深圳房价主要是豪宅产品大量成交将价格拉升，如果普通中小户型产品供给能跟得上来，中央一直坚持“适度宽松的货币政策不会改变”。

  深圳9月份成交量最大的前10名楼盘中，有8个属豪宅项目：圣莫丽斯均价2.5万元/m2，幸福里4万元/m2，波托菲诺4.8万元/m2，曦城别墅4.5万元/m2，天麓别墅8万元/m2……从总价上看，这些豪宅也令人咋舌。华侨城旗下的曦城别墅每套价格在1000万~5000万元；关外的莱蒙水榭山一套面积约1000平方米的双拼别墅总价高达1.05亿元。

  受金融危机影响，一直以外向型经济为主的东莞，即便今年开始形势有所好转，但元气还未恢复。受此影响，东莞楼市今年也未像周围广州、深圳楼市一样价格飞涨，只是稳中有升。今年东莞楼市涨幅平缓主要和经济以及人口两大原因有关。在金融危机影响下，去年东莞很多工厂关闭或者延期开工，随之而来的是外来人口大减，从原先的1000万左右大减至700万左右，大大影响了楼市的购买力。

 例如，佛山楼价从4月后开始逐步上涨，到8月从5882元/m2上涨到6576元/m2。此后，佛山楼价一直在6000元/m2以上，10月回落到5974元m2。其中禅城区、南海区及顺德区的楼价分别为8498元/m2、6421元/m2和5815元/m2。如果单从楼价的绝对值来看，佛山和广州还是有相当的差距的。今年佛山楼价逐步增长，有一个重要原因是从今年7月开始，多家大开发商在佛山开始了抢地、圈地行动，令佛山不断诞生新“地王”。广佛交接处的千灯湖板块楼价已超12000元/m2,“面粉”已经够贵了，“面包”的价格自然也就上去了。目前无论是佛山的开发商还是买家，都陷入了一种追涨的情绪当中。

 显然，今年全国房价涨幅再次扩大，显然是受到政策支持，以及今年来信贷规模急增所推动。流动性已成为推动中国楼市的主力。近乎零的储蓄回报和超低的贷款成本，正在制造出一批“热钱”，推动房价持续上涨。中国楼市的购买力已由上半年的自住需求主导转向投资需求主导。从8月份以来，楼市连续三个月成交量下跌，有的城市还处于滞涨的行情房价有了小幅的回落。没有成交量的房价上涨或者滞涨，被称为空转。市场对于成交量急挫有两种解释：一种解释是没有新楼盘推出，因此成交量下降而新房存量或期房、现房存量并没有上升；一种解释是房价太高，购买力下降，因此没人买楼。无论哪种解释，疯狂的中国楼市正在进入滞涨的周期。

 因为要使房价下降必须满足三个条件。首先是房地产供求关系变化，而且是供大于求。其次是开发商资金链断裂，不得不降价回笼现金。其三，购房者持币待购，观望占主导。从目前大的环境来说，三大最直接的降价条件还不具备，因此短期全国范围大幅降价可能性不大，但个别城市局部楼盘降价不可避免。因此，今年下半年，政府的房地产调控措施将以增大微观市场的供应以平抑高位运行的房价为主，2010年上半年房价小幅下降的可能性极大。

 全球各个国家的楼市发展证明了一个颠扑不破的真理，那就是作为投机性的资本市场的楼市无一例不是走向崩溃，只有为民生的消费性住宅市场才是长治久安的大计。北京、上海等地将二套房利率上浮10%。交通银行总行要求从11月1日起对二套房的审核标准，由原来的以个人变更为以家庭为单位。收紧二套房贷、紧缩银根等举措成为“紧箍咒”。 因此，只要央行回收流动性，防止通胀，楼市就将出现转折。

  成交量是市场的灵魂，是决定市场强势与否的最重要指标，甚至多数时候都属于唯一指标。一个成交量严重不足的市场将是由强到弱转向的开始。伴随着成交量的不断萎缩，市场将会何去何从？连跌是假摔还是重蹈覆辙，再现2008年的量价齐跌？楼市似乎又走到了十字路口。目前房价高企，购房者持币观望，投资客在场外游离，没有成交量的楼市变轨在所难免。如同股市，没有股民进场买单，成交量萎缩，大盘上涨谈何容易。

 

 因此一旦房价地价持续飙高，购房者观望，成交量下跌，导致市场供大于求，导致政策转向，使楼市再度进入拐点，面临新一轮的深度调整。没有成交量的市场是可怕的，没有成交量的疯狂是不能长久的。因此，近期连续三个月成交量下跌至少给疯狂的楼市给予一个警示，持续虚高的房价不仅酝酿着高风险催生泡沫而且加速房价下降和楼市调整预期的到来，并直接左右明年楼市的走向。