市民林小姐看中了套房子，最吸引她的地方是开发商大手笔"赠送"了29平方米给她。可追问之下，售楼小姐却表示，虽然这些面积是开发商无偿赠送，但是，29平方米的赠送面积并不会写入房产证里。"这样是不是意味着，我对这29平方米只有使用权没有产权？而且，29平方米不计入房子的总面积内，这个房子的单价肯定超标（普通住宅与非普通住宅的价格界限），我还要多交1.5% 的税。"林小姐说，开发商赠送面积不写入房产证的做法让她非常忐忑，不知买这样的房子是否有保障。
■赠送面积需写入合同
广东大公威德律师事务所林叔权律师表示，面对激烈的市场竞争，这两年来，开发商为了规避“90/70政策”，精心设计了“赠送面积”、“可变空间”、“超层高”作为楼盘卖点和促销手段。不论何种形式的“赠送面积”，开发商大都是利用阳台、露台、入户花园、空中花园或空中庭院计算半面积或不计算面积来做文章，而且，绝大多数的情况是，开发商并不会将赠送面积写入商品房买卖合同中，更不用说在房地产产权证上体现赠送面积了。林律师说，如此一来，一旦“赠送面积”的承诺出现缩水或出现在设计上存在质量隐患，或者日后遇到拆迁、转让、继承、评估、抵押等情况时，都可能存在一定的法律障碍。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房的预售广告和宣传资料属于要约邀请，只有当开发商将“赠送面积”的说明或者允诺载入商品房买卖合同时，才对开发商有约束力。否则，除非购房人能证明开发商的相关说明和允诺对购房人与其订立商品房买卖合同或者确定房屋价格有重大影响，才对开发商有约束力，开发商如果“爽约”才须承担责任。
“因此，购房者首先应当坚持要求开发商将赠送的面积写入商品房买卖合同，而且在约定价款时应规定是房屋总价而非按面积计价。还有就是要求开发商在商品房买卖合同附件一的 ‘房屋平面图’上标注‘赠送面积’所对应的区域、范围，从而保证‘赠送面积’属于可以实际使用的面积。”
■需警惕部分无效情况
林叔权律师提醒，即使开发商将赠送面积写入合同，也不代表着这一部分赠送面积就一定能得到法律的保护。“比如赠送楼顶花园的约定就是无效的，因为该部分属公共部分，开发商无权出售、赠予他人。另一方面由于赠送面积不计入产权证，会使得项目的总建筑面积大大超过了《建设工程规划许可证》核定的建设规模，实际容积率超过审批的标准，从而造成小区的人居环境品质下降。”
另外，林律师表示，赠送面积还有另一种可能的风险：如果开发商涉嫌违规变更设计、私自更改规划，则可能会因为违规行为而导致该楼盘无法通过规划验收，从而最终无法取得《竣工验收备案证明》或者延期取得该证明，导致影响房屋交付或者房地产权证办理。
市民林小姐看中了套房子，最吸引她的地方是开发商大手笔"赠送"了29平方米给她。可追问之下，售楼小姐却表示，虽然这些面积是开发商无偿赠送，但是，29平方米的赠送面积并不会写入房产证里。"这样是不是意味着，我对这29平方米只有使用权没有产权？而且，29平方米不计入房子的总面积内，这个房子的单价肯定超标（普通住宅与非普通住宅的价格界限），我还要多交1.5% 的税。"林小姐说，开发商赠送面积不写入房产证的做法让她非常忐忑，不知买这样的房子是否有保障。
■赠送面积需写入合同
广东大公威德律师事务所林叔权律师表示，面对激烈的市场竞争，这两年来，开发商为了规避“90/70政策”，精心设计了“赠送面积”、“可变空间”、“超层高”作为楼盘卖点和促销手段。不论何种形式的“赠送面积”，开发商大都是利用阳台、露台、入户花园、空中花园或空中庭院计算半面积或不计算面积来做文章，而且，绝大多数的情况是，开发商并不会将赠送面积写入商品房买卖合同中，更不用说在房地产产权证上体现赠送面积了。林律师说，如此一来，一旦“赠送面积”的承诺出现缩水或出现在设计上存在质量隐患，或者日后遇到拆迁、转让、继承、评估、抵押等情况时，都可能存在一定的法律障碍。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房的预售广告和宣传资料属于要约邀请，只有当开发商将“赠送面积”的说明或者允诺载入商品房买卖合同时，才对开发商有约束力。否则，除非购房人能证明开发商的相关说明和允诺对购房人与其订立商品房买卖合同或者确定房屋价格有重大影响，才对开发商有约束力，开发商如果“爽约”才须承担责任。
“因此，购房者首先应当坚持要求开发商将赠送的面积写入商品房买卖合同，而且在约定价款时应规定是房屋总价而非按面积计价。还有就是要求开发商在商品房买卖合同附件一的 ‘房屋平面图’上标注‘赠送面积’所对应的区域、范围，从而保证‘赠送面积’属于可以实际使用的面积。”
■需警惕部分无效情况
林叔权律师提醒，即使开发商将赠送面积写入合同，也不代表着这一部分赠送面积就一定能得到法律的保护。“比如赠送楼顶花园的约定就是无效的，因为该部分属公共部分，开发商无权出售、赠予他人。另一方面由于赠送面积不计入产权证，会使得项目的总建筑面积大大超过了《建设工程规划许可证》核定的建设规模，实际容积率超过审批的标准，从而造成小区的人居环境品质下降。”
另外，林律师表示，赠送面积还有另一种可能的风险：如果开发商涉嫌违规变更设计、私自更改规划，则可能会因为违规行为而导致该楼盘无法通过规划验收，从而最终无法取得《竣工验收备案证明》或者延期取得该证明，导致影响房屋交付或者房地产权证办理。