整个中国的房地产市场似乎让人越来越看不懂了，在没有任何重大利好的情况下，3月份的成交突然间暴发，广州市场一手住宅的成交面积达到了63.59万平方米，同比增长68%，即使较2007年3月也增长了6%，对于这样的数据，业内也都有些惊讶，于是不同的声音开始出现了。
其中阴谋论是最为吸引眼球的，尤以 “假按揭”和“张大妈”为代表，说08年以来“假按揭”占到30%以上（这是低的，还有更夸张的），又说3月份楼市的热闹场面是以“张大妈”为代表的房托制造，连“一天管吃喝还净挣50元”都被爆出来了。总之房地产就是发展商自己跟自己玩，真正买楼的人非常少。
中国这么大，难保没有发展商这样做的，但是不是所有发展商都这么做呢？至少我在广州见得非常非常少，所以请允许我“大胆”使用官方的数据来进行预测。
1、积压的需求仍然未完全释放
业界较为统一的观点是：本轮反弹的最大动力是08年积压的需求，但是这个积压到底有多大，似乎很难说清楚，那我们就回过头去看近几年的成交情况：
备注：1、本文的“需求”为经济学定义，不懂的可以自己查；
2、购买力是需求的要素，本文分离出来是为了便于分析；
从上表中我们可以看到：从03年一直到06年，成交面积一直在909-967万平方米这个区间波动，均值为930万平方米/年，但是相对应的价格水平则每年在大幅度的上涨，这说明市场的购买能力一直都有富余，在有富余购买能力的情况下，销售面积一直稳定维持，充分说明需求确实就是这么大。
但是这种情况从2007年开始发生根本性变化，销售面积出现连续2年大幅度下降，虽然宏观经济层面有一些波动，但并没有根本性的转变，所以我认为07和08，这2年的需求都是被压抑的。
被压抑的需求有多大呢？如果以930万平方米/年来计算，需求总量为：
930*2-801.57（07年）-553.04（08年）=505.39万平方米
这个数字相当惊人，但是这仅仅只能说明房价在理想水平下需求被充分满足的情况，但是房价的上涨已经不可能充分满足需求，因为购买能力限制了需求，并最终决定了的需求强度。
2、积压的购买能力决定了反弹的强度
正如前文所分析的，03-06年的成交让我们看到需求的总量，而07-08年的成交则让我们看到购买力的总量，而正是购买力决定了反弹的强度。
从下表我们可以看到，06年的成交反应的是需求被充分满足的情况，所以583.92亿元的销售金额可能不能完全体现其购买力水平，估计实际能力应该在此之上，而07年689.27亿元的销售金额是历史最高，但是当时的市场炒作成风，所以购买力有夸大现象，08年则是一个调整年，购买力是处于一个蛰伏期。
那对于目前市场的购买能力具体是多少？对于这一点，目前并不能找到一个准确的模型去评估，但是可以从经验上去判断。
我个人认为06年积压的小部分购买能力在07年已经充分释放（07年一开年的销售情况非常好），而07年一年的疯狂上涨已经在08年一年得到较充分消化（仅仅只是针对07年疯狂上涨，并不包括金融危机带来的影响），所以06-08年这3年的平均水平基本上能体现出目前市场的购买能力水平。
也就是说购买力为06-08这3年的均值：600亿元/年的水平（目前不清楚金融危机后续的影响，如果考虑这一个因素，可能达不到该水平），这个购买能力决定反弹的强度，并最终规定了销售价格与销售面积两者的关系。
3、对销售价格与销售面积的预测
近期很多市场人士呼吁不要急着涨价，要对后市继续保持谨慎，这一点我也是较为认同的，首先目前是一个需求不被充分满足的市场，作为房子的必需品，需求不被满足就容易产生民生问题，另一方面，现在仍然是供过于求的市场，发展商需要走量来清货，从而在将来争取达到供求平衡的态势。在购买力总量一定的情况下，销售价格与销售面积肯定是一个此消彼长的关系，保量对大家都有好处。
在接下来的4-12月还有多少没有释放的购买力呢？一季度广州一手住宅的销售金额为128亿元，所以在余下来的9个月时间里面还会有472亿元的销售金额，如果分摊到9个月，则月均销售金额应该在49亿元。
因为不能准确预测09年的成交均价，所以我列出以下情况，并认为8000-9000元/平方米是可能性最大的区间，由此可以看出全市月均销售面积应该在55-62万平方米之间。
如果用这个预测来对比3月份的数据，则全年会超过600亿的水平，说明3月份的情况不可能长期维持，整体销售情况会略差于3月份。
另一方面如果用这个预测来对比一季度的数据，则说明还有购买力并未完全释放，反弹的动力继续存在，也就是说反弹会继续。
一句话：反弹会继续，但是总体上没有3月份强。
4、本轮反弹的关键时间点
正因为大部分人把这一轮反弹看成技术性的，所以就需要从技术的角度入手去分析，很遗憾现在很少看到这样的文章，相反我看到的依然到处都是趋势预测和气功大师般的声音。
本轮反弹虽然是技术性的，但是仍然有2个因素对其起着决定作用：
宏观经济因素，这点不用我说，金融危机接下来会如何发展决定了购买力能否保持在600亿的水平，也决定了大家对未来预期进而影响大家的购买行为，所以这一点起着非常关键的作用。
抛开国外的因素，单纯看国内，08年11月中央财政提出投4万亿，刚投下去，经济情况在09年初就稳定下来，似乎还有点复苏的迹象，但是像这种投资型的经济复苏政策，力度比较强，但是时效性也强，用不了几个月4万亿所起的作用就会被消化，有专家预测6个月，除非经济的基本面真的好转，否则单靠4万亿支撑不了09年下半年的经济走强。现在中央不可能再次大幅度增加赤字，所以接下来的经济政策对中国经济走势起到关键作用，尤其是09年6月份前后。
房地产市场规律因素，这点似乎也不需要多讲，但是比较奇怪的总是有不少专家似乎不明白，对于一点点波动大惊小怪，动不动就是崩盘或暴涨，总觉得过山车行情才正常。
房地产反弹一般都会有一个持续期，很少一个月暴涨，接下来一个月暴跌，反过来也少见。所以在需求仍然没有完全释放的情况下，09年3月的这种情况肯定会持续下去，常见的技术性的行情，这种波动以3个月为一个周期，不一定严格按照这个规律，但是一般都会有3个月左右的持续，如果是大的行情持续的时间肯定会更长。所以这一波行情大体上应该是3-5月，但是众所周知4月份有一段时间是传统的淡季，可能会因此压低销售，使持续释放的时间更长，也就是说在09年6月前后，所谓技术性反弹的行情会结束。
在09年6月之后房地产市场会如何走，不确定的因素太多，现在还很难预测，尤其是宏观经济层面仍然不乐观。所以在此对发展商多罗嗦一句：现在还没到涨价的时候，趁这一段时间反弹赶快出货，如果真要涨价，请控制好幅度，并密切注意6月份前后的宏观经济走势和房地产市场走势。
整个中国的房地产市场似乎让人越来越看不懂了，在没有任何重大利好的情况下，3月份的成交突然间暴发，广州市场一手住宅的成交面积达到了63.59万平方米，同比增长68%，即使较2007年3月也增长了6%，对于这样的数据，业内也都有些惊讶，于是不同的声音开始出现了。
其中阴谋论是最为吸引眼球的，尤以 “假按揭”和“张大妈”为代表，说08年以来“假按揭”占到30%以上（这是低的，还有更夸张的），又说3月份楼市的热闹场面是以“张大妈”为代表的房托制造，连“一天管吃喝还净挣50元”都被爆出来了。总之房地产就是发展商自己跟自己玩，真正买楼的人非常少。
中国这么大，难保没有发展商这样做的，但是不是所有发展商都这么做呢？至少我在广州见得非常非常少，所以请允许我“大胆”使用官方的数据来进行预测。
1、积压的需求仍然未完全释放
业界较为统一的观点是：本轮反弹的最大动力是08年积压的需求，但是这个积压到底有多大，似乎很难说清楚，那我们就回过头去看近几年的成交情况：
备注：1、本文的“需求”为经济学定义，不懂的可以自己查；
从上表中我们可以看到：从03年一直到06年，成交面积一直在909-967万平方米这个区间波动，均值为930万平方米/年，但是相对应的价格水平则每年在大幅度的上涨，这说明市场的购买能力一直都有富余，在有富余购买能力的情况下，销售面积一直稳定维持，充分说明需求确实就是这么大。
但是这种情况从2007年开始发生根本性变化，销售面积出现连续2年大幅度下降，虽然宏观经济层面有一些波动，但并没有根本性的转变，所以我认为07和08，这2年的需求都是被压抑的。
被压抑的需求有多大呢？如果以930万平方米/年来计算，需求总量为：
930*2-801.57（07年）-553.04（08年）=505.39万平方米
这个数字相当惊人，但是这仅仅只能说明房价在理想水平下需求被充分满足的情况，但是房价的上涨已经不可能充分满足需求，因为购买能力限制了需求，并最终决定了的需求强度。
2、积压的购买能力决定了反弹的强度
正如前文所分析的，03-06年的成交让我们看到需求的总量，而07-08年的成交则让我们看到购买力的总量，而正是购买力决定了反弹的强度。
从下表我们可以看到，06年的成交反应的是需求被充分满足的情况，所以583.92亿元的销售金额可能不能完全体现其购买力水平，估计实际能力应该在此之上，而07年689.27亿元的销售金额是历史最高，但是当时的市场炒作成风，所以购买力有夸大现象，08年则是一个调整年，购买力是处于一个蛰伏期。
那对于目前市场的购买能力具体是多少？对于这一点，目前并不能找到一个准确的模型去评估，但是可以从经验上去判断。
我个人认为06年积压的小部分购买能力在07年已经充分释放（07年一开年的销售情况非常好），而07年一年的疯狂上涨已经在08年一年得到较充分消化（仅仅只是针对07年疯狂上涨，并不包括金融危机带来的影响），所以06-08年这3年的平均水平基本上能体现出目前市场的购买能力水平。
也就是说购买力为06-08这3年的均值：600亿元/年的水平（目前不清楚金融危机后续的影响，如果考虑这一个因素，可能达不到该水平），这个购买能力决定反弹的强度，并最终规定了销售价格与销售面积两者的关系。
3、对销售价格与销售面积的预测
近期很多市场人士呼吁不要急着涨价，要对后市继续保持谨慎，这一点我也是较为认同的，首先目前是一个需求不被充分满足的市场，作为房子的必需品，需求不被满足就容易产生民生问题，另一方面，现在仍然是供过于求的市场，发展商需要走量来清货，从而在将来争取达到供求平衡的态势。在购买力总量一定的情况下，销售价格与销售面积肯定是一个此消彼长的关系，保量对大家都有好处。
在接下来的4-12月还有多少没有释放的购买力呢？一季度广州一手住宅的销售金额为128亿元，所以在余下来的9个月时间里面还会有472亿元的销售金额，如果分摊到9个月，则月均销售金额应该在49亿元。
因为不能准确预测09年的成交均价，所以我列出以下情况，并认为8000-9000元/平方米是可能性最大的区间，由此可以看出全市月均销售面积应该在55-62万平方米之间。
如果用这个预测来对比3月份的数据，则全年会超过600亿的水平，说明3月份的情况不可能长期维持，整体销售情况会略差于3月份。
另一方面如果用这个预测来对比一季度的数据，则说明还有购买力并未完全释放，反弹的动力继续存在，也就是说反弹会继续。
一句话：反弹会继续，但是总体上没有3月份强。
4、本轮反弹的关键时间点
正因为大部分人把这一轮反弹看成技术性的，所以就需要从技术的角度入手去分析，很遗憾现在很少看到这样的文章，相反我看到的依然到处都是趋势预测和气功大师般的声音。
本轮反弹虽然是技术性的，但是仍然有2个因素对其起着决定作用：
宏观经济因素，这点不用我说，金融危机接下来会如何发展决定了购买力能否保持在600亿的水平，也决定了大家对未来预期进而影响大家的购买行为，所以这一点起着非常关键的作用。
抛开国外的因素，单纯看国内，08年11月中央财政提出投4万亿，刚投下去，经济情况在09年初就稳定下来，似乎还有点复苏的迹象，但是像这种投资型的经济复苏政策，力度比较强，但是时效性也强，用不了几个月4万亿所起的作用就会被消化，有专家预测6个月，除非经济的基本面真的好转，否则单靠4万亿支撑不了09年下半年的经济走强。现在中央不可能再次大幅度增加赤字，所以接下来的经济政策对中国经济走势起到关键作用，尤其是09年6月份前后。
房地产市场规律因素，这点似乎也不需要多讲，但是比较奇怪的总是有不少专家似乎不明白，对于一点点波动大惊小怪，动不动就是崩盘或暴涨，总觉得过山车行情才正常。
房地产反弹一般都会有一个持续期，很少一个月暴涨，接下来一个月暴跌，反过来也少见。所以在需求仍然没有完全释放的情况下，09年3月的这种情况肯定会持续下去，常见的技术性的行情，这种波动以3个月为一个周期，不一定严格按照这个规律，但是一般都会有3个月左右的持续，如果是大的行情持续的时间肯定会更长。所以这一波行情大体上应该是3-5月，但是众所周知4月份有一段时间是传统的淡季，可能会因此压低销售，使持续释放的时间更长，也就是说在09年6月前后，所谓技术性反弹的行情会结束。
在09年6月之后房地产市场会如何走，不确定的因素太多，现在还很难预测，尤其是宏观经济层面仍然不乐观。所以在此对发展商多罗嗦一句：现在还没到涨价的时候，趁这一段时间反弹赶快出货，如果真要涨价，请控制好幅度，并密切注意6月份前后的宏观经济走势和房地产市场走势。