主题：谁能驯服房地产

     这是继一年前将房地产确立为国民经济支柱产业并提出必须加以规范后，国务院专门针对房地产市场第二次全国通令的警告式行文。在此之前，国务院总理温家宝于全国“两会”期间的《政府工作报告》中，第一次用短短四十一个字将调控房地产提入本年度的施政纲领，“重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨，把握好公共产品和服务价格调整的时机和力度。”

    此后，作为呼应，中央银行一直引而未发的调贷政策施行。

    十天后，国务院召开常务会议，温家宝再次点名房地产， 他说，“要严格控制固定资产投资过快增长，特别是控制房地产和城市建设规模，对于抑制钢铁等生产资料过旺需求，保持整个经济发展良好势头，都具有重要意义”。 

    而国务院有关稳定房价的通令此时已传达至各省办公厅。在持续近一年的喋喋不休的争吵中，这一纸文件隐约可窥视出中国政府的决心和立场，政府一旦在这场相互倾轧的喧哗中缺位，形势将一发不可收拾。

诊断和警告

    “去年以来，随着宏观调控政策措施的贯彻落实，房地产投资过快增长势头得到了一定的控制。但是，由于市场需求偏大，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加，以及住房供应结构不合理，开发建设成本提高等，导致一些地方住房价格上涨过快，影响了经济和社会的稳定发展。”

    这是《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》起首语，这个《通知》一开始就为中国房地产作出了诊断。过去一年，依据这个诊断，中央政府一直力推宏观调控，意欲借此平复市场安抚众生，但是中央政府的意愿并没有得到很好的着落，用上海房地产经济学会高级经济师顾海波先生的话说，“在宏观经济调控政策频频的2004年，全国商品房平均销售价格仍上涨14.4%，涨幅比上年提高10.6个百分点，商品住宅平均销售价格上涨15.2%。”

    新的一年这个势头还在延续，一季度前两个月商品房价依然呈强劲上升态势。国家统计局最新公布的数据为，２００５年１月到２月，全国房地产业投资实际完成１２９８．４３亿元，比去年同期增长２７．２％。且不说南方一些中小城市年后市价频频刷新，中国房地产最具典型意义的两大城市北京和上海，年前年后更是听取“涨”声一片，北京目前尚无具体数据可公布，但是北京方面认为，北京一直处于景气状态，而业内外所听到的，却是狙击声一片。上海当地的统计数据则出炉得较快，一月份，上海房地产业完成投资７１.６８亿，同比增长２１.１０％，二月份完成投资７７.63亿，同比增长了３２．３０％。

    结论依然明显，过去一年的所有调控似乎很难拿出可以见人的成绩，中国但凡有城市人口聚居之地，房价总是义无反顾地执着向前。一位宁夏来京工作的人士和记者谈起房价时大做匝舌状，语调充满了惊诧，“大学的时候，我们那儿房价才每平米一千多元，半年不到，再回一趟家，发现开始有了均价四千的房子。”

一个西部城市尚且如此，何况起步较早的东部与中部。

    中国广大区域在当前依然未能走出理性的步调，有关北京与上海等多地房市的论争目前为止一直处于胶着状态，当年持有泡沫论观点的人现在仍然还在坚持，顾海波就是这坚持者之一。

    去年冬天在北京一个小型论坛上，顾有关中国房地产泡沫犹以上海为最、且此种泡沫若不加节制将遗祸子孙的警告尤其严厉。

    顾海波这些年一直在坚持，为此他不惜自掏腰包奔走于全国各地，出席各种有论争意味的论坛座谈，席间必定要和他人辩论得脸红脖子粗才肯作罢，顾几次接受记者采访时均自嘲是个“不受欢迎的人”。

    顾海波４月上旬某一天在上海对记者说，中国经济当前受到通货紧缩和通货膨胀的双重挤压，投资渠道狭窄、负利率、低税收加上各级地方政府的竭力扶持和媒体推波助澜，千军万马都上了地产的“独木桥”，严重扭曲了资本效率和房地产价格，扭曲了社会的价值标准和取向，房价飙升，部分地区投机盛行，住宅的功能日益被异化，房地产风险陡然增加。

   “虽然楼市繁荣促进了ＧＤＰ增长，却在一定程度上掩盖了贫富两极分化、资源能源浪费、国有资产流失、产业结构不合理、商务成本提高、环境污染及银行潜在金融风险增加等可持续发展隐患。”
顾海波抨击了地方政府的不作为，认为造成此种恶果，乃在于地方没有自觉自愿与中央保持同一姿态，没有唱出同一调子。

    “地方政府与中央认识不一致，有差异，他们认为楼市是正常的，没有人认为需要调控。可是我们要看到，长三角问题是比较大的，对于一个人口密集的城市来说，住房就像产销牛奶，有人吃不到，有人吃不完还要倒掉，有人住不上房子，有人却在倒卖。”

    他说，“房地产作为支柱产业的阶段在大中城市已经完结了，再提倡没必要了，通过房地产拉动经济发展，仅为ＧＤＰ搞房地产，是很成问题的。”

    过去一年，对于顾所指的上述情况，中央并没有表现出特别明确的整治姿态，在所有争议中，尽管有政府部门的参与，那也仅仅只代表某一部门而非整个中国政府的声音，中央不是晦莫如深，而是一直都在观望，这从年前温家宝接连几次在相关会议上提及宏观调控的问题可以看出来。

    本年度对于顾海波来说显得极有意义，因为他的坚持获得了某种实质性支持，中央对于房地产的态度趋向明朗，“我们从温家宝总理的报告中谈及加强和改善宏观调控时的讲话中找到了答案，从温总理主持召开的国务院常务会议上找到了答案。中国当前经济的增长主要靠资本（信贷）和资源（土地）、能源拉动而不是靠效率和科技，这是不可持续的。竭泽而渔则天下无鱼，长此以往，中国经济的自我调控余地和空间将愈加狭窄，现在到了需要彻底下决心的时候了。”

    ３月２６日的国办发文，显然是对所有地方环节存在种种问题和不足的一次申斥，这份通知甚至提醒说，房地产价格过快上涨，影响城镇居民家庭住房条件的改善，影响整个国民经济的健康运行，既使是局部性和结构性的问题，若不及时加以控制或处理不当，有可能演变为全局性问题，甚至危及社会稳定。“保持住房价格特别是普通商品房和经济适用房价格相对稳定，是政府驾驭市场经济能力的具本体现。”

    事实上，北京相关研究机构的专家在过去一年间接受采访时一直认为，政府并不缺乏驾驭市场经济的能力，关键是地方上愿不愿意让房价下滑，这才是重要的。

    “地方政府事实上一直不愿让房价跌下来，没有谁会承认自己的辖地是过热的。”顾海波说，“他总认为自己是个例外，东部要发展、中部要崛起、西部要倾斜，都认为不要调控。”

    中央显然也看到了这一点，国办通知明确要求，省级人民政府要对当地稳定住房价格工作负总责，同时落实市、县人民政府的责任。这份通知甚至警告说，住房价格上涨过快，控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，将追究相关责任人的责任。

整肃风暴到来？

    中央政府的调控意图和手法正在市场环节中逐步获得检验和完善。这种完善是在不断碰壁和撞车中得以转轨前行的。

    中国社科院财贸所助理研究员况伟大博士此前接受记者访问时，尖锐地指出，当前吹哨的裁判（政府）对于市场形势的判断发生了扭曲和偏差，因此怎么调房价都下不来，开发势头依然有增无减。而有专家则公然指责地方政府在宏观调控认识上不诚恳老实，“不听话”。

    的确，中国政府的信任危机在此次席卷全国的房地产热浪中悬于一线，一个传说中不知其真正面目的温州炒房团，多股不明来路的热钱，聚合来去横扫南北，扰乱了学界和公众心神视界。面对接踵潜入的投机，因为未能及时果断地进行管制和斥退而抱以沉默相对，地方政府首先被架在了风口浪尖上，做不出任何交代。

    执教于北京大学中国经济研究中心的经济学博士汪浩说，中央宏观调控以来，方政府精打细算，对于房地产一直有意坐视或表现得过分迟缓，“市场经济中，政府也是一方利益主体，尽管政府应不应该有自己的利益还值得商讨。”

    汪浩于采访间隙表示了他的担忧，谈及中国各区域的房地产形势时，汪浩告诉记者他所听到的有关上海的一条尚未求证的消息，“有传说上海市方面要把上海内、中、外三环的商品房价分别搞成3：2：1，也就是3万、2万和1万，如果真存在地方政府极力托市的行为，房价是永远也不可能回落的。”

    尽管目前还没有一份翔实的报告力图将地方政府在宏观调控中的作为逐一呈现，但是汪浩所指的地方政府存在托市或坐视举动，毕竟没有言过其实，面对国计民生，多年来国家一直倡导的经济适用房、廉租房等社会住房保障制度一直在地方政府的办公桌上搁置着，这无颖是一个佐证。

    经过一年的碰撞和观察，中央的决绝态度通过一纸文件下达，这份通知因其严厉地警告了地方政府而引起前所未有的注意，业界甚至认为，中国政府已将房地产提到了政治高度来加以关照。

    只是这个通知最终能否落地而不至成为又一纸可能遭受敷衍的空文，结论依然未知。

    事实上，在此之前，相关地方因为禁受不住房价虚高、楼市行将架空的现实披露，曾断然采取了一些措施，但这些临时性且未经全面论证的举措终难免以尴尬谢幕。

    浙江省杭州市首先面临这尴尬，过去一年这城市的房价在中国楼市中锋芒戳人夺摄心魄，这个本不被业界注意的江南商业中心城市，在2004年6月之后的八个月间，陷入了一种极不理智的疯狂状态，房价的直线飙升刺破了北京、上海两地的平均市价直达历史高点，杭州霎时成为中国房地产的炼狱。

    杭州市当年曾断然采取措施，开征二手房交易个人所得税，藉希望对卖方开征20%的税率，打击投机势力，为不断被哄抬的楼市驱温。但是，无孔不入的卖家很快就将这20%的付出转嫁到了买家头上，一项新政就此成为扇风点火的助力器。八个月后，当地政府果断叫停了此项政策。国内首开先河的房地产税率以身先士卒的挫折和勇气宣告缓行。

    中国上海市继杭州后，也于3月份开始起征房地产交易税，税率为5.5%，这个一直令国内外炒家垂涎三尺的东方港口都市，过去一年像块烧红了的铁板，频频遭受预言和警告。

    在这种房地产高度活跃的城市，一有风吹草动，难免牵一发而动全身，在此情况下，上海市市长韩正在上海“两会”期间明确了房地产调控的重要性，此后，市府即出台了一项意见，要求要坚持“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的原则，“要对个人住房消费贷款的抵押成数、优惠利率以及办理转按揭的间隔时间等作出调整，进行必要限制，”运用多种手段抑制投机炒作，满足实际需求。

    “上海现在是带病高危运行，明天怎么走我不知道。”顾海波这样对记者说。
政府的态度并没有对傲慢的市场构成震摄，“现在各方面都在观望，我们的政策如果能坚持，绝对出效果，上海也要坚持。”顾说。

    “上海的均价现在是９０００元，市中心的价位还在涨，土地资源透支严重，未来怎么样，我用无言的结局来形容。”

    顾海波指称，现在地方政府有点花拳绣腿，他很担心中央的调控在地方上失控。

    国办通知显然引起了地方的警醒，4月7日，上海市委书记陈良宇在地方调研时也表示，住房是一个十分重要的民生问题，要不断完善廉租住房制度，实行公有住房优惠政策。要进一步着力规范房地产市场运作，充分发挥市场机制作用，比如综合利用财政税收政策、公开交易规则、打击哄抬房价行为、加强房市整治力度。

    在所有地方尝试过运用各种杠杆制约房地产未能见效时，中央再次加大砝码，督促各地各级政府切实负起责任来，甚至不惜下放权力，对价格涨幅超过当地居民消费价格指数的地区，“有关部门可采取暂停审批其他建设项目用地、暂停提高公用事业价格和收费标准等措施”。

    相关专家认为，这仅仅是第一步，如果中央政府的意图此后在地方上仍无法达成预期效果，中央很可能会考虑加重对地方的惩戒力度，施加更大的压力，迫使其进一步发挥驾驭市场经济的能力。

    而政府在开征房地产交易税、完善多种住房结构的同时，也很可能要求各地给出一个督导价位，就此将各级政府推入一个裁判者和监管者的角色。更大的举措仍在蓄势待发。

    一场房地产整治风暴行将来临。

注：
本文来自《京城地产网》（//www.dichan.blogchina.com）和《中国产经新闻》，本文作者《中国产经新闻》、《房地产导刊》记者。