主题：交楼条件“该商品房经验收合格”的含义

附件3 延迟交楼三月余，赔偿损失4万多
2003年10月10日，张先生与广州景盛房地产开放有限公司签订商品房买卖合同，约定开发商将位于东山区的波尔多庄园的房产出售给张先生，交楼时间是2004年3月31日，交楼条件是按照合同第八条第1项（即1、该商品房经验收合格），延迟交楼按照已付房款万分之十支付违约金。签约后，张先生交付了房款近38.6万元。2004年2月，开发商通知张先生收楼，由于开发商仅具备《建设工程施工质量验收监督意见书》和《消防验收意见书》，不具备合同约定的法律文件，同时房屋存在漏水等质量问题，所以张先生拒绝收楼。期间，张先生曾经向质检站投诉，与开发商多次交涉，要求修理和赔偿，均无果。2004年7月24日，张先生由于急需入住，所以收楼了。同月30日，开发商具备了合同约定的交楼法律文件。
2004年7月20日，张先生委托广东佳思特律师事务所王美舟律师向东山区法院起诉，要求开发商支付延迟交楼违约金。庭审期间，律师提供大量证据和相关法律规定（包括广州市房管局和广东省建设厅的文件），就交楼条件“验收合格”的含义和违约金的高低反复辩论。庭审调解期间，开发商曾经同意支付张先生以2万元，张先生同意。庭后开发商要求后来降至1.8万元，考虑到种种情况，张先生也同意了。可是，想不到开发商一再出尔反尔，又要求仅支付1－1.5万元，遭张先生和律师拒绝。
2004年10月29日，法院经审理后判决：开发商向张先生支付按照已付房款的万分之十从2004年4月1日到2004年7月24日止计算的违约金（大约4.6万元，王律师注），诉讼费1785元全部由开发商承担。不久，开发商上诉至广州市中级人民法院，2005年3月1日，该院判决维持原判。
目前，此案已进入执行阶段。
王律师评析：开发商不具备交楼文件却交楼，在广州很普遍，业主可以以此为由拒绝收楼，并且要求开发商支付合同约定的违约金。一审、二审法院能支持弱势群体的利益，并没有削减违约金，以致本案全面胜诉，律师十分敬佩法官。开发商的合同一字不改，自己确定的延迟交楼违约金比例，延迟交楼时又称比例过高，庭审时答应的和解金额又反悔，确实言而无信，自食其果。业主毅然坚持到底，取得全面胜诉。