主题：深圳人中山置业看法

因本人2015年8月（具备安全边际建仓）-11月（确定性后加仓）在中山的保利林语先后购置两套房，后来陆续咨询中山房子的朋友、亲戚、同事特别多。把自己的一些思考与判断，写下来与大家分享。

  起因：

最先关注中山的房子缘由一位朋友6月突然在中山买了房，她本人深圳南山前海有套房子，购房目的为准备养老。得知后心中暗笑，跑去什么中山这三四线城市，升值是没大可能，想想前些年惠州被套的资金，养老也早的很（35岁），这钱从使用效率上来考量估计糟蹋了。但同时知道她非冲动型性格的人，居然第一次去看就下了定金，想必自有吸引人之处，还是了解了下中山情况，知道了有深中通道的概念，知道了他买的价格六千多带装修（跟深圳比真白菜价）。查了下中山的地理位置，觉得这么低价格到是蛮适合我刚毕业在创业的表弟（他的生意到处跑，无所谓固定住在深圳，但还是住珠三角），当时准备去美国，打算回来后去瞅瞅。

查看更多精彩图片>>

插曲：

在启程去美之前很偶然看到一篇报告，大致意思为中国核心区域京津冀、长三角、珠三角的以全国总人口来论的集中度不仅与纽约、东京、伦敦比有提升空间，甚至比一些中等发达国家还少点。其结论随着大量交通基建的完善，区域的总人口还会净流入。之后在美国转了一圈，也证实一些信息，一个是普通中产阶级的房子30-50万美元，还是永久产权的house。另一个是纽约大都市的房屋特点为，总价最豪的为最核心地段的楼盘的楼王，以及郊区风景最佳地方的别墅，我想也正符合大富豪家庭的两种需求配置；总价低些的为核心地段的普通房子以及去金融中心方便地段的楼王，再低些为去中心地段方便的普通房子以及交通次点地段的好房子，再低的则为交通配套一般以及城市贫民区的老旧房子。

行动：

七月中回深圳后刚刚股灾完行情在修复，考虑资金出路问题：

1、股票，未来一段时间肯定没有确定的大机会，要降低总体配置规模；

2、换美元资产，买美股也高位，海外买房子也难得用上，还有物业税，租出去麻烦不方便打理。但换美元资产对于上亿资产的家庭是应该做的，我们这级别的就算了。

3、买房，刚从美国回来觉得一对比深圳的房价确实不便宜，又是从14年930开始暴涨了大半年。当时觉得短时间不会大涨了，而在经济硬着陆、人民币要贬值的情况下（当时已有此判断，哈哈），搞不好还会回调，不着急先四处转转看，也去关外看看有没有性价比高的小别墅。

    后来想起帮表弟去中山踩踩盘（他出国了，要一个月后回），周六下午到的，当时保利林语还有别墅卖，看到现场深圳宝安来的一银行行长带着员工十几人每人买了一套，被小震撼了下。晚上回深分析自己的情况：深圳第一套房两房（06年刚毕业属刚需）08年8月买的，第二套2014年11月买的（受益930新政，首套房贷清，再买算首套房贷政策）40平米投资用。第二套不动，第一套做个改善型来换话多出个几百万，在要建深中通道情况下还真不如拿这个钱去中山买个别墅来做为改善型自用（手中两套房都在南山，自住这套在前海，从小区出发走S3到机场位置15分钟，深中通道深圳侧在机场那块交驳，以后经深中通道再到保利林语测算25-30分钟，整个行程正常情况控制在45-50分钟）或投资皆可。

    带着这个明确的目的又跑去中山，但保利林语（刚卖完，除非等有人退）以及边上的凯茵又一城、已卖完，万科柏悦湾别墅要几月后才有新推，还跑去了长堤半岛，觉得位置离深中通道远了些。又在中介的带领下看了凯茵新城的二手别墅，在多处转悠中感受到了这片区域的环境优美。并确定了极端情况下（经济崩盘，砸手里）风险可控，即一不会烂尾楼（央企保证）、二不会鬼城无生活配套（边上凯茵新城已配有）

查看更多精彩图片>>

查看更多精彩图片>>

查看更多精彩图片>>

后来保利销售告之二期的小高层复式单位的样板房300平米刚放出来卖，对比了别墅的想法，

1、符合自己自用或投资双重打算；

2、装修的大部分钱相当于可被按揭到30年后分批低息支付；

3、自己在深圳，不用花时间精力装修；

4、样板房，保利这设计还挺满意。

就下手了这套，帮我弟弟也定了套二期的小高层。

再后来11月按9月原价，另定了套别人退出来的小高层。

查看更多精彩图片>>

说下个人观点：

一、投资选择

经过一个估算、作为一笔投资选择来看：

如果向下风险锁死（有自用需求做安全底，同时不会烂尾楼（央企保证）、不会鬼城无生活配套），而向上收益不限定的投资是“低风险高收益投资”。

“低风险高收益投资”，对于投资选择来说是最优选择。如果碰到，要做的是加适量杠杆扩大收益。

而同时房贷，是属于低利率（全社会最低资金成本），长期限（最长30年）的负债方式，最优的负债方式。

二、使用价值

1、深圳房价贵在于地贵（随便盖个100方的水泥盒子让你付出5-600万或更多），

地贵在于1、政府投入的大量交通、基建、民生配套。2、一线城市提供的潜在机遇。

既然在深圳每年交那么多的税，如果在深圳西边上班，为啥不利用上政府花大几百亿的基建投资，又不失去在深圳的工作的机遇。

所以要“利用”上政府的大几百亿投入。尤其在深圳西边的人

房子具备金融与家居两种属性。想好了不会是烂尾楼与鬼城就把向下风险锁定了。使用具体还看个人，我是在南山上班的，如果判断错了，就一套自用，一套爸妈住。只要不是买个8套10套的，就有机会能用上“家居属性”。

2、纯考虑居住环境的话，保利林语的“生态环境”舒适度还是非常棒的，深圳随便一个“生态盘”都得10万了, “生态盘”也提高它的内涵价值。

去银行办按揭时，当地银行人告诉我上边的长江水库只供应这一片，可以直接饮用，是中山最好的水源。其实对于在深圳南山与宝安居住或上班的人来说，值得考虑。

查看更多精彩图片>>

查看更多精彩图片>>

三、卖出判断

价格是反应未来预期的，个人看法，在通车前这几年是价格慢慢兑现预期过程。

 “炒作”主要是题材，新的兴奋点，与股票价格类似，利好兑现时就是股票卖出机会。之前为什么很多人炒海景房不成功。就因你买时是海景，卖是还是海景，并无新的题材。

因此计划通车前后时间段考虑卖。

查看更多精彩图片>>

四、楼盘看法

万科，全国龙头；保利，地产央企龙头；雅居乐，中山本地地头蛇

他们仨在一块的那一片，盯着买吧。等于巨头帮你做好了调研

他们仨在一起的楼盘叫：万科柏悦湾、保利林语，凯茵新城（又一城）。

买这中山最佳地段，100%！

环境，居住生态环境好依靠五桂山国家风景保护区，上边长江水库，水源保护地，只供应这三个楼盘，周边不得批建工业。地段，西边紧邻中山CBD东区，东边直接上翠亨快线连深中通道

查看更多精彩图片>>

五、未来使用群体三种情况

1、纯刚需，以后用滴滴、uber等方式通勤；

2、改善型，深圳南山、宝安有套小的，中山再整套大的；

3、深圳西边生活，中山整套让父母从内地过来珠三角养老。

4、已不适应内地的生活，自己珠三角养老

房子主要看未来的“使用”情况，来判断未来的潜在价值

六、当前看法

后来9月时把中山的情况介绍给了周边的朋友、亲戚、同事，大家兴趣确实蛮大。

1、首先在深中通道已确定开建情况下，未来中山东部的房价是参考深圳。

2、深圳未来发展西部机会不少。南山有国家级前海自贸区、蛇口自贸区；有科技园、后海总部基地、留仙洞总部基地等；宝安有机场、大铲湾港、深圳新会展中心；还有深中通道打通珠三角西部腹地。

未来中山东部的住宅高供应量应该是大概率为负，与深圳西边大发展加上深中通道建设为正，互为抵消，估计跑平整个深圳。

3、过6年，房价深圳平缓上涨，福永到5万，前海到12万。

那中山火炬区2万，保利林语高于均价20%。

卖出时再挂两个跌停板即便宜20%卖出成交，有机会2万成交。

还有关于未来房价的涨跌问题。关于价格，主要还是得考虑供需与使用属性。

首先，这两年经济会非常差，那么演化路径为

1、会造成国家整体货币绝不会大幅收缩，还有可能放水（更加通货膨胀）。

2、近两年经济硬着陆使得房价低迷话，会让开发商信心不足去拿地，过5、6年后中山供应量没大幅增长。

那么6年后在前海成熟以及深中通车的结果：

1、经济复苏后因为货币宽松的通货膨胀，前海房价到12万（只涨20%算）

2、中山供应量增加并不特别大，价格可以到前海的六分之一。

其实我也相信现在经济如此差，这两年房价会调整下

深圳、前海、6年、正常通货膨胀情况下，房价到12万，不算太盲目乐观吧

查看更多精彩图片>>

我觉得在中山置业心态要平和一些，对于现在的价格，如果说纯投资，确实值得思量。涨是大概率事件，但是投资回报的时间会比较漫长，需要5-7年。资金都是有机会成本与时间成本的，毕竟安全边际小了。

如果是带有居住属性使用的，看自己情况考虑吧。自住自己用，也可涨多了卖，具备投资与使用双重属性。

锁定龙头！

以后火炬区的价格会高于中山均价20%，

凯茵、林语这片会高于火炬区均价20%。

观望了很久没下手，现在还能入手吗？

就像楼主所说：

“价格是反应未来预期的，个人看法，在通车前这几年是价格慢慢兑现预期过程。”

“对于现在的价格，如果说纯投资，确实值得思量。涨是大概率事件，但是投资回报的时间会比较漫长，需要5-7年。资金都是有机会成本与时间成本的，毕竟安全边际小了。如果是带有居住属性使用的，看自己情况考虑吧。自住自己用，也可涨多了卖，具备投资与使用双重属性。”

现在的惠州就是这种情况，现在房价只有13000左右，对未来你能看多远。深有同感啊！