主题：要让业主有真正参与的意愿

南都社区论坛探讨小区共有资产维护与公共收益管理，与会者谈经验

“光社区平均路面停了500辆汽车，我们小区公共收益每年至少4000多万。”“我想竞选居委会主任被拦了，想做牵头人也被家人阻拦……”

昨日，南方都市报联合北京和谐社区发展中心、广东和谐社区发展中心举办了“业委会建设与社区治理———小区共有资产维护与公共收益管理”和谐社区广州研讨会暨南都社区论坛。

会议请来了学者、律师、业主和业委会代表、物业公司负责人等，就如何维护共有物权、业委会的行动等话题展开热议，有业主爆出自家小区巨额公共收益掌握在物业公司手中，有的则号召业主不该“各人自扫门前雪”。

业委会与物业的纠葛

陈幽泓：开发商成问题制造户

业委会成立难、前期物业公司要涨价、前期物业不肯撤场、新物管没有小区水电路图难以展开工作……当下涌现不少业主与物业的纠葛。北京市海淀和谐社区发展中心主任、中国人民大学公共政策研究院副教授陈幽泓称，统计结果表明，小区中至少70%的问题是开发商带来的。

何以开发商会成为小区问题制造户？陈幽泓对小区共有物权案例进行深入研究后指出，问题就在于我国的《物权法》的不完善。“国外同类法律一般采取列举法，不厌其烦地详尽列举什么属于公共部分；或者是排除法，指出哪些部分不是，剩下的都是共有部分。反观我国的《物权法》，关于所有权中的共有部分只有14个含糊的条款，这是一种先天不足的缺陷。”

她揭示，在《物权法》尚不明确的大环境下，业主和物业公司的关系就变得畸形了：问题的症结在于开发商在交楼时并没有把公共部分交给业主，这就造成了物业公司并不依靠正当的服务来挣钱，转而通过对小区公共部分产生的收益进行侵占来获得收入，原本应该是合作伙伴的业主和物业公司，最后变成了敌对的关系。

如何打破这样的僵局？陈幽泓认为，自下而上进行突破或许是个不错的方式。“2009年，北京市住建委推行了一系列新政。例如，规定新盖的楼盘在业主大会成立之前业主不交业主费，由开发商出钱，这就迫使开发商尽快帮助业主召开业主大会。如果全国各地都能制订类似的政策，慢慢转化为地方性的法规，那么对《物权法》的修订就可以提上议事日程了。”

“从现在开始，商品房小区的后续问题将会进入持续高发状态。”北京盈科（广州）律师事务所律师周玉忠指出，我国的商品房开发迅速发展有十多年了，小区内的电子设备投入使用到需要大规模更新换代，一般也是十年。维修所需要的高额成本，本来要依靠公共收益来弥补，但是小区的这一笔钱已经成为了一个黑洞。因而商品房问题，将进入高发期。

过去的物业管理是大锅饭管理，通常是把小区管理承包出去。天津上古商业街业委会主任崔丽娜指出，这就产生恶性循环：“如果有利润就包出去，没有收益时便弃管。”这样，管理质量下降就成了必然。她认为，造成这种困境的根源在于社会没有物权概念，而区分了物权，把物权分到具体个人，责任就产生了。

过去的物业管理是大锅饭管理，通常是把小区管理承包出去。天津上古商业街业委会主任崔丽娜指出，这就产生恶性循环：“如果有利润就包出去，没有收益时便弃管。”这样，管理质量下降就成了必然。她认为，造成这种困境的根源在于社会没有物权概念，而区分了物权，把物权分到具体个人，责任就产生了。

对于业主来说，全力收回小区的共有部分可以提供大量可支配的公共收益，起到“开源”的作用，而对共有部分进行精确的权责分配则是“节流”的好办法。崔丽娜分享了她的管理经验：“小区里大到绿地和电梯，小到楼道照明灯和门铃，都可以区分穷尽，采取‘使用者付费’的原则，由相关业主掏钱维护。分不出去的部分由小区物管费开支维护成本。这种区分和确权的过程虽然复杂，但是一旦确权完成，就可以终身受益，即使业主卖掉房子搬走了，这套体系仍然可以继续运行。”

“我也想去竞选社区居委会副主任，但被我太太阻止了。”研讨会上，中山大学城市社会学副教授万向东谈及参与公共事务的过程中，业主的参与意愿如何得到保证的关键问题。万教授表示，想竞选，被人拦，想牵头，被家人阻止的现象反映出维权活动中，经常有业主怀有“搭便车”的心态。

另一方面也体现出业主对自身权利的认识不到位，万教授表示，业主在意识上要有责任，所谓的权利是我的东西，不是我去统治别人的东西，要让普通业主有真正的参与的意愿，就要让业主对权利有正确的认识。

关于如何成为关心小区事务的业主，华东师范大学社会发展学院副教授李丽梅在会议上，还特别介绍了她对番禺丽江花园“江外江”的研究，当下不少业主利用论坛、Q Q群等新媒体手段使得大家联系更加紧密是很好的趋势。