主题：刘晓忠：房贷需走出粗放式发展阶段

楼市观察

银行系统大量贷款或明或暗地与不动产有关，进而更像是地产金融系统，加剧着银行信贷集中度风险。

降准、投资项目审批提速和降息等“稳增长”政策密集出台后，当前房市调控似乎已步入明紧实松的暗战阶段。随着最近央行降息政策，对个贷利率浮动区间下限重申为基准利率的0.7倍，据《广州日报》报道，近日广东华兴银行表示正在研究相关细则，近期七折个贷品种有望亮相。

事实上，最近不单是华兴银行，包括四大行在内的诸多银行，似乎都在铆足了劲促销个贷。据《每日经济新闻(博客,微博)》报道，多家银行的客户经理也表示，目前不用担心银行额度紧张的问题。华南地区一家工商银行(601398,股吧)人士表示：“得想办法把钱放出去”。

不难看出，当前银行系统在个贷领域的竞争，仍处于粗放增长的阶段。

具体而言，首先是政策对信贷市场风险定价的扭曲性干扰。现行规定银行个贷的风险权重为0.5，由于风险权重直接影响银行的资本拨备和贷款能力，即个贷风险权重为0.5意味着2亿个贷所需拨备的资本准备金相当于4亿其他贷款的资本准备金，从而极大地节约了银行资本金。

然而，这却无形中扭曲了信贷市场的风险定价，因为个贷的风险权重是动态的，尤其是目前房价泡沫居高不下，单以家庭有效偿付率审视，目前国内个贷的呈现敞口甚至要高于美国次贷危机前的房贷风险敞口。因此，银监会对个贷风险权重的标准化，及央行单方面扩大个贷下限区间，无疑是在干扰银行系统的风险定价，抬高银行系统的信贷风险集中度风险和个贷违约风险。

毕竟，目前银行系统不论是直接的房贷、开发贷，还是其他对公对私贷款，大都要求借款人以不动产抵押、质押，从而扭曲银行系统的激励相容机制，导致银行系统大量贷款或明或暗地与不动产有关，进而更像是地产金融系统，加剧着银行信贷集中度风险。

其次，当前银行系统的个贷产品规定，带有突出的契约不完备性风险。表现为，银行个贷虽归类为按揭贷款，而事实上却是一个抵押贷款+信用贷款的混合体，即现行的个贷条例规定，如果房产现值低于借款人贷款余额，那么借款人一旦违约，银行收回房屋后，借款人还需承担贷款余额与房产现值之差额。

然而，实际情况却并非如此，因为一旦房价泡沫理性回归，将出现大面积违约风险，那么这些看上去天衣无缝的风险防范就不堪一击。毕竟，银行所提供的格式合同是不完备的，甚至有违风险收益对等原则，若大面积违约风险出现，借款人可能基本无可执行的资产，使银行很难借这一不完备合同维护自身权益。

不仅如此，这些个贷管理条例实际上是把个贷风险社会化，而非把风险置于可管控的范围之内。应该说，银行等金融机构是专业的风险管理者，借款人更多是跨期金融产品的消费者，而非风险管控者，这些条例却把借款人定义为了专业的风险管控者，让其承担了与自身能力和实力不相符的过度责任。

由此可见，自1998年房改以来，中国房贷市场就处于风险收益失范的粗放式增长中，这种缺乏对细节推敲的粗放在房市起步阶段确实推动了房产金融的发展，但随着人口步入老龄化，储蓄率趋降，房价泡沫化，加之稳增长下政府和国企的新投资，必将对房产金融产生挤占式冲击，因此事移景迁，当前金融对房市的支持不会也缺乏资源再现2009年那种扭转乾坤的能力，房价不大可能在银行短期促销中摆脱颓势，让房价泡沫继续飞下去。