主题：房价绑架了地价

现代经济学看地价房价关系
刘正山

“现在人们老是觉得房价贵，那是因为房价的50%是政府土地出让金。土地的天价推高了房价，开发商所得利润无法与政府从土地上收取的收益相比。”某开发商如是说。为此，他认为政府适当降低土地出让金，对抑制过高的房价很有必要。
不可否认，从“成本加成”定价方法看，在市场上出售的房地产的价格构成中，地价确实占了很大比重。但是，若因此得出地价决定房价（即房地产价格）的结论，则是荒谬的，因为它将“成品价格”与“要素价格”的关系误读了，而且，某种产品的价格并非简单的等于“成本+利润”。
我们先来看看价格是如何决定的。现代经济学研究认为，供求关系是决定价格的基本因素。亚当.斯密的《国富论》中，形容市场上的价格仿佛是由一只“看不见的手”操纵的，这只“手”指的就是供求关系。
在一个市场上，当需求量大于供给量时，价格上升；当需求量小于供给量时，价格下降。例如，西瓜丰收了，市场上的西瓜供应量比上一年大大增加；但是，天气并没有比去年更加炎热、吃西瓜的人数也没有大的变动，也就是说，人们对西瓜的需求并没有大幅度增加，于是，市场上西瓜的价格就下跌了。读者或许注意到了，凡是丰收的蔬菜瓜果等，其价格基本上都下跌；凡是歉收的作物，其价格基本上上涨了。类似的现象，现实生活中比比皆是。所以，现代经济分析一般认为供给与需求双边共同作用决定了价格。
至于认为土地成本占房价成本较高或者说所谓的“面粉比面包贵”，从而认为是土地价格推高了房价的说法，其实是掩耳盗铃。这好比说，笔者以前写文章，使用的是墨水和纸张；现在购买了一台价格为1万多元的笔记本电脑，从而文章的成本提高了，相应地，笔者所得的稿费也应该提高。读者想想，这种逻辑站得住脚吗？如果面粉的价格真的高于面包，市场上还会有人继续赔本制作面包销售吗？
当然，要从根本上搞明白地价与房价的关系，还得从经济学中的要素价格与成品价格关系的分析入手。
相对于在市场上向消费者出售的“成品”——“房地产”（好比面包）而言，土地是“生产要素”（好比面粉）。对于城镇居民而言，他们并不直接需要土地，而是需要住房。住房可以用来居住，是最终产品；土地则不行，没有人直接居住在一片空旷的土地上，土地只是生产住房的中间产品。由此看来，土地的需求实际上是派生需求，是从住房需求中派生出来的。
当然，不管“成品”还是“要素”，其价格都是由供求决定的。住房的价格，由住房的供给与需求决定，供给方为房地产开发商，需求方为购房者（或者说需要而且支付得起房价的人）。土地的价格（或租金），是由土地的供给与需求决定，供给者是各级政府部门（或者土地行政主管部门），需求者是房地产开发商。
那么，我们很容易搞清楚房地产价格与土地价格的决定原理了：既然要素需求（土地需求）是一种派生需求，那么，产品需求（住房需求）的改变，必然影响到要素的需求。产品需求的增加，相应的要素需求就增加；反之，产品需求的减少，要素的需求也相应减少。也就是说，由于人们有了住房需求，房地产开发商才对土地有需求；如果人们没有住房需求，房地产开发商就不必需要土地了。
对于住房市场而言，由于城市化快速发展、改善住房需求增加等等诸多因素，住房需求逐年增加；与此同时，我国住房是垄断性的市场，住房“生产者”只是一些有一定实力的房地产开发商，个人合作建房等基本上是不被允许的或者很难与开发商竞争。为了追逐利润最大化，有实力的房地产开发商一方面增加土地储备，控制住房的生产要素——土地，以实现对住房的供应量垄断。一旦市场上的住房供应减少，需求不变或增加，房价就会上涨。相应地，由于一定时期内，市场上的土地供应量有限，开发商土地需求的增加，推高了土地价格；另一方面，开发商通过垄断定价（购房者讨价还价的能力很弱）来牟取高额利润，于是我们看到：一方面市场上住房空置面积很大；另一方面很多住房需求没有满足，而与此同时住房价格居高不下，购房者负担太重。
从上面的分析可见，住房价格的上涨导致对土地要素的派生需求相应增加，而短期内土地供应量是接近固定不变的，因而对土地需求的上涨导致了土地租金的上涨（或者土地价格）。
那么，解决高房价问题或者高地价问题，应当增加市场上的住房供给，降低房价。如果住房的价格下降了，土地的价格相应地就会下降。（本文载《中国国土资源报》2009年7月7日）