主题：如何构建中国房地产的长效机制

今年2月召开的国务院常务会议要求，进一步完善住房供应体系，健全房地产市场运行和监管机制，加快形成引导房地产市场健康发展的长效机制。可以说，这个要求反映了全国人民和整个房地产行业的心愿。但是，应该如何构建和形成房地产的健康机制，目前业界众说纷纭，但都认为必须深化改革，从制度建设入手。

自2003年实施房地产调控以来，房价地价出现屡调屡涨的现象。每当房地产交易市场出现量价齐升之时，就会出台新的房地产调控政策或者进一步加码。而针对房价疯狂攀涨而出台的调控政策和措施又往往是“头痛医头，脚痛医脚”，甚至是“头痛医脚，脚痛医头”，结果就形成房价越调越涨的现象。现在虽然已经开始意识到需要从源头解决房地产市场存在的问题，需要重新理顺房地产市场的发展模式和基础性制度建设，但该如何深化改革方向并未明确。

我认为，房价地价之所以越调越涨，根本原因在于房地产市场的根本制度建设不完善。这些根本制度并不仅仅局限于住房制度和房地产开发制度，还包括与房地产关系极为重大的三大制度：土地制度、金融制度和税收制度。现分析如下：

报告认为，我国现行分税制财政体制运行近20年，有效缓解了中央财政困境，但随着时间推移，对地方财政运转的不良影响也日益明显。报告还结合当前18个省地方财政运行情况以及中央财政管理情况，首次从多个层面剖析了分税制财政体系与当前改革发展的诸多不相适应，提出合理划分各级政府间事权，充实地方税体系，保障其履行事权所需的财权，切实提高一般性转移支付比重，清理撤销不属于中央事权的专项转移支付等建议，着力推进完善财权与事权相匹配的分税制。

我认为，其实并不是分税制这种制度不合理。目前，世界许多国家都是采取这一制度的，主要是分税的比例是否合理。目前中国的分税制是中央与地方按4：6的比例分配，而事权却是按3：7的比例来划分。也就是说中央政府过度集权，导致地方政府不得不依靠卖地和房地产开发来获取土地财政的收入，以弥补正常财政收入的不足。有些地方政府乐衷于跑“部”“钱”进，也是这个原因和道理。

中国社会科学院 冯兴元教授前年曾提出要“以分税制改革推动中国政治体制转型”。他认为，1994年进行的分税制改革更像是一个半拉子工程：当时只是明确了中央和各省之间财权或者说是税收的分享比例，事权却没有界定清楚。事权和财权不匹配，而中国这种大一统的垂直型行政管理体制，又导致上一层级政府很容易把很多事权、很多支出责任推给下一级政府。现在看来这种“寅吃卯粮”的模式很难再持续下去，因此不得不重新回过头来审视当年的分税制改革。

我认为，这种“大一统”的土地招拍挂制度表面上似乎要比协议出让和行政划拨土地更加先进，但其实却是为地方政府提供了一个推高地价的最有效的工具，因为招拍挂都是以“价高者得”为标准的。但由于地方政府土地储备和供地能力不足，加上征地拆迁难度日益增大，地价又只高不低、只上不下，因此有意无意地导致土地供应严重不足；进而地王频出、地价房价轮番攀升，以致于出现地价比房价还贵这种“面粉比面包贵”的奇怪现象。

最近，突如其来的“钱荒”使得很多金融专家也看不明白：不久前还是“流动性过剩”，怎么就“钱荒”了呢？我认为这是金融监管失控和货币供应过度惹的祸。先来看一下近5年货币供应的情况：

中国广义货币供应量M2余额近五年又翻了一番：2008年末为47.5万亿；2009年末为60.6万亿元；2010年末为72.6万亿元；2011年末为85.2万亿；2012年末为97.4万亿；今年已经达到和超过100万亿了。虽然与5年前相比只翻了一番，但要是与1990年末的M2余额1.53万亿相比，已经是增长65倍多了。

好帖

实在看不下去了