实际上，4月已端倪初露。本轮房地产市场复苏，启动于2月，发力于3月，3月全国大部分城市商品住宅成交量都超过去年月均值，北京、上海更是狂增九成左右，深圳上升近七成。4月，深圳、天津等部分城市商品住宅成交量由增转减，北京、上海虽然依然上行，但增幅已收窄至不足两成。
由此可见，这波楼市“撑竿跳”，极有可能于5月或6月见顶。导致这波行情的动因有三：一是刚性需求被狠狠的压抑了一年多，2009年全国商品住宅成交量下跌约二成，而一线城市则被腰斩，上海更狂跌65%，由2007年的非理性繁荣迅即转为非理性杀跌。二是政策利好，自去年下半年以来，中央和地方的诸多政策利好，实质上为部分买家降低了约两成的购房成本。三是卖方降价，尤其去年第四季度降价1-2成的楼盘遍地都是。
然而，随着春季攻势的展开，这三重利好亦随之缩水。刚需集中释放，部分改善需求有所复苏，但在投资需求尚未明显入市之前，自住需求需要重新积聚势能。政策步入瓶颈期，国家相关部门明确表态近期将不会出台新的利好，二套房贷政策已经重新收紧。卖方不再继续降价，或者减小打折幅度，许多楼盘价格已比去年年底上涨1-2成。而刚性需求对价格的弹性较大，与价格呈负相关关系。在改善需求和投资需求不能有效跟进的情况下，成交量回落实属必然。
其实，春季楼市回暖，基本上年年都有，这是房地产市场的重要季节性规律。关键在于，在由春天转入夏天后，楼市温度能否也由20度上升至30度。2008年3月部分城市也曾出现成交反弹，但只是昙花一现；2007年3月回暖潮席卷全国，并且一直持续到第四季度，形成了一波大牛行情。2006年上海楼市3月上行，5月即达高点，之后成交量大幅下滑，直到第四季度才略有好转。
为何2007年楼市能由春季回暖演变成夏季狂热，这与宏观经济密不可分。本轮中国经济增长周期从2002年开始，GDP迈上9%的增长平台，2007年达到13%的繁荣顶点。与之相随，国内出现流动性泛滥局面，资产价格迅猛上涨，上证综指于当年10月达到6124的历史高点，楼市亦不可避免的涌动投资投机需求；同时，在人民快速升值的预期下，国际热钱源源不断的涌入国内，为股市楼市“风助火势”。
而目前情形与2007年反差甚大。一季度GDP增长仅6.1%，创下近十几年有季度统计数据以来的最低值，资本市场虽有反弹，但依然在3000以下低位盘整。前四个月虽有超过5万亿的新增银行信贷和26%左右的M2高增速，可绝大部分资金进入了与国家投资项目相关的大型国企，部分资金还滞留在金融体系中，最具活力的民营经济并无任何起色。到底有多少钱进入实体经济，尚难奢望，遑论多少资金转化为居民收入。另外，境外热钱从去年下半年开始呈外流趋势，新的投资需求并未形成。在这一形势下，部分学者居然认下半年中国楼市将重现2007年的“雄风”，未免盲目乐观。
2006年上海楼市缘何春暖夏凉？2003-2004年上海楼市远比北京、深圳等地火爆，所以2005年“国八条”正是冲着以上海为代表的长三角楼市去的，结果确使上海楼市于2005年下半年出现明显下调。而2006年只是恢复性增长，全年成交量高于2005年，却没能出现春季之后的持续上攻行情。笔者的研究发现，中国楼市存在10年左右的中周期，以及2-3年短周期。
从中周期分析，2008年开始的调整期应持续3年左右，类似1997-2000年；从短周期分析，上海最为典型，2003-2004年繁荣，2005-2006年调整，2007-2008上半年繁荣，2008下半年-2010年调整。外部经济环境会进一步强化楼市的这种周期性调整。从全国看，2008年是楼市调整的一年，在宏观经济如此严峻的情况下，仅仅一年时间，不可能调整到位，突出表现在一线城市房价依然偏高。
正是在这种情形下，今年的楼市反弹力度大的有点反常，尤其是从3月开始，全国70个大中城市房价环比重新上涨，意味着一线城市房价泡沫在尚未完全挤出之前，却又重新被吹大，这对于楼市中长期的健康发展非常不利，也必然拉长本轮楼市调整时间。中央对高房价的看法绝非杞人忧天。
从宏观经济面分析，今年前四个月确有部分指标显示经济有复苏迹象，但在外需和国内消费需求真正好转之前，经济复苏之路注定不会平坦。而且，近期在个别指标上，学界存在一些争议，比如近两个月发电量明显下降，而工业增加值却出现正增长，再如在PMI上面，国内统计数据与国外研究机构有较大出入。
与之相适应，眼下的楼市有点像逆水行舟，不进则退。前四个月反弹，并不意味着接下来仍然会持续繁荣数月，更谈不上大势已呈“V”形反转。如果一定让笔者预测，则更倾向于认为近两个月内，全国楼市反弹会触顶回落，虽然2009年总体好于2008年，可下半年情况会比上半年逊色一些，明年或后年才有可能真正摆脱低迷，步入新一轮增长周期。
实际上，4月已端倪初露。本轮房地产市场复苏，启动于2月，发力于3月，3月全国大部分城市商品住宅成交量都超过去年月均值，北京、上海更是狂增九成左右，深圳上升近七成。4月，深圳、天津等部分城市商品住宅成交量由增转减，北京、上海虽然依然上行，但增幅已收窄至不足两成。
由此可见，这波楼市“撑竿跳”，极有可能于5月或6月见顶。导致这波行情的动因有三：一是刚性需求被狠狠的压抑了一年多，2009年全国商品住宅成交量下跌约二成，而一线城市则被腰斩，上海更狂跌65%，由2007年的非理性繁荣迅即转为非理性杀跌。二是政策利好，自去年下半年以来，中央和地方的诸多政策利好，实质上为部分买家降低了约两成的购房成本。三是卖方降价，尤其去年第四季度降价1-2成的楼盘遍地都是。
然而，随着春季攻势的展开，这三重利好亦随之缩水。刚需集中释放，部分改善需求有所复苏，但在投资需求尚未明显入市之前，自住需求需要重新积聚势能。政策步入瓶颈期，国家相关部门明确表态近期将不会出台新的利好，二套房贷政策已经重新收紧。卖方不再继续降价，或者减小打折幅度，许多楼盘价格已比去年年底上涨1-2成。而刚性需求对价格的弹性较大，与价格呈负相关关系。在改善需求和投资需求不能有效跟进的情况下，成交量回落实属必然。
其实，春季楼市回暖，基本上年年都有，这是房地产市场的重要季节性规律。关键在于，在由春天转入夏天后，楼市温度能否也由20度上升至30度。2008年3月部分城市也曾出现成交反弹，但只是昙花一现；2007年3月回暖潮席卷全国，并且一直持续到第四季度，形成了一波大牛行情。2006年上海楼市3月上行，5月即达高点，之后成交量大幅下滑，直到第四季度才略有好转。
为何2007年楼市能由春季回暖演变成夏季狂热，这与宏观经济密不可分。本轮中国经济增长周期从2002年开始，GDP迈上9%的增长平台，2007年达到13%的繁荣顶点。与之相随，国内出现流动性泛滥局面，资产价格迅猛上涨，上证综指于当年10月达到6124的历史高点，楼市亦不可避免的涌动投资投机需求；同时，在人民快速升值的预期下，国际热钱源源不断的涌入国内，为股市楼市“风助火势”。
而目前情形与2007年反差甚大。一季度GDP增长仅6.1%，创下近十几年有季度统计数据以来的最低值，资本市场虽有反弹，但依然在3000以下低位盘整。前四个月虽有超过5万亿的新增银行信贷和26%左右的M2高增速，可绝大部分资金进入了与国家投资项目相关的大型国企，部分资金还滞留在金融体系中，最具活力的民营经济并无任何起色。到底有多少钱进入实体经济，尚难奢望，遑论多少资金转化为居民收入。另外，境外热钱从去年下半年开始呈外流趋势，新的投资需求并未形成。在这一形势下，部分学者居然认下半年中国楼市将重现2007年的“雄风”，未免盲目乐观。
2006年上海楼市缘何春暖夏凉？2003-2004年上海楼市远比北京、深圳等地火爆，所以2005年“国八条”正是冲着以上海为代表的长三角楼市去的，结果确使上海楼市于2005年下半年出现明显下调。而2006年只是恢复性增长，全年成交量高于2005年，却没能出现春季之后的持续上攻行情。笔者的研究发现，中国楼市存在10年左右的中周期，以及2-3年短周期。
从中周期分析，2008年开始的调整期应持续3年左右，类似1997-2000年；从短周期分析，上海最为典型，2003-2004年繁荣，2005-2006年调整，2007-2008上半年繁荣，2008下半年-2010年调整。外部经济环境会进一步强化楼市的这种周期性调整。从全国看，2008年是楼市调整的一年，在宏观经济如此严峻的情况下，仅仅一年时间，不可能调整到位，突出表现在一线城市房价依然偏高。
正是在这种情形下，今年的楼市反弹力度大的有点反常，尤其是从3月开始，全国70个大中城市房价环比重新上涨，意味着一线城市房价泡沫在尚未完全挤出之前，却又重新被吹大，这对于楼市中长期的健康发展非常不利，也必然拉长本轮楼市调整时间。中央对高房价的看法绝非杞人忧天。
从宏观经济面分析，今年前四个月确有部分指标显示经济有复苏迹象，但在外需和国内消费需求真正好转之前，经济复苏之路注定不会平坦。而且，近期在个别指标上，学界存在一些争议，比如近两个月发电量明显下降，而工业增加值却出现正增长，再如在PMI上面，国内统计数据与国外研究机构有较大出入。
与之相适应，眼下的楼市有点像逆水行舟，不进则退。前四个月反弹，并不意味着接下来仍然会持续繁荣数月，更谈不上大势已呈“V”形反转。如果一定让笔者预测，则更倾向于认为近两个月内，全国楼市反弹会触顶回落，虽然2009年总体好于2008年，可下半年情况会比上半年逊色一些，明年或后年才有可能真正摆脱低迷，步入新一轮增长周期。